2004年房地产估价师估价案例与分析考试真题及答案

2004 年房地产估价师估价案例与分析考试真题及答案 一、问答题（共 3 题，每题 10 分） （一）某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标，委托 房地产估价人员，在全面了解地块的基本情况（包括位置、四至、用途、面积、容积率 等）和地块所在区域基本情况（包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、 人文环境和区域的总体规划等）之后，还需做哪些专业工作? （二）某房地产估价机构接受委托，评估一栋于 5 年前建成的钢筋混凝土结构的商场， 该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房 地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采角的年净收益与委托人提 供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经 济寿命不同，成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。请你分析说明房地产 估价师这样傲的理由。 （三）某城区缺少办公用房，两年前四公司兼并了该城区中二个有沿街二层标准工业 厂房的工厂，兼并后自行将厂房改造、重新装修为办公楼用于出租。现政府欲将该区段规 划改造为办公商务区，上述房屋需拆迁。甲公司为获得有利的拆迁补偿，向房地产估价机 构进行专业咨询。根据《城市房屋拆迁管理条例》和《城市房屋拆迁估价指导意见》，甲 公司开发中心可能提出哪些评估要求?对甲公司可能提出的评估要求，房地产估价机构该如 何解答? 二、单项选择题（共 10 小题，每小题 2 分。每小题的备选答案中只有一个符合题意） （一）某商业楼建筑面积为 5000m2，于 2000 年 9 月 1 日开业，2002 年 3 月 1 日 建成投入使用；该楼为钢筋混凝土结构，使用年限为 60 年。业主于 2003 年 3 月 1 日通 过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限 40 年，自 2003 年 3 月 1 日起至,2043 年 2 月 28 日止。在 2004 年 3 月 1 日，业主拟以 该商业楼为抵押物向银行申请二年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。 1.采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应（ ）。 A.按土地使用权出让年限扣除土地已÷使用年限计算 B.按建筑物耐用年限计算 C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算 D.按建筑物已使用年限计算 2.采用收益法估价时，下述观点不正确的是（ ）。 A.收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算 B.估价时点应设定为 2004 年 3 月 1 日。 C.净收益中应扣除建筑物折旧额 D.应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料 3.估价机构评估出该商业楼在 2004 午 3 月 1 日公开市物价值为 49000 万元。近年 来此类房地产的价格年均上涨 5％趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据，此类房地产快 1 速变现的变现率一般为其正常市场价格的 70％。估价机构向委托人提交的估价结果应该是 （ ）万元。 A.2800 B.2940 C.4000 D.4200 4.假设在 2005 年 9 月 1 日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼届时的抵押价值， 若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比 2004 年 3 月 1 日的公开市场价值增加了 500 万元。下列表述中正确的是（ ）。 A.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押，500 万元增值不能再次立抵押权 B.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人，500 万元增值不能对原抵押权 人以外的债权提供担保 C.业主认为该 500 万元属于抵押物价值的新增部分，不属于抵押范围，若对抵押物拍 卖，原抵押权人对该部分价值无优先受偿权 D.该 500 万元可再次抵押 （二）某临街商铺业主为该商铺投保，保险公司于 2001 年 3 月 1 日委托房地产估价 机构对该商铺进行估价，评估价值为人民币 200 万元。2002 年 8 月 1 日，该商铺发生火 灾，为确定火灾给该商铺房屋造成的直接损失，保险公司又委托估价机构估价。估价机构 的估价报告认为该商铺在 2002 年 8 月 1 日尚未遭受火灾时的公开市场价值是人民币 750 万元，建筑物价值为人民币 190 万元；2002 年。8 月 1 日，遭受火灾后建筑物价值为人 民币 50 万。 5.火灾给该商铺房屋造成直接损失为（ ）。 A.人民币 140 万元 B.人民币 150 万元 C.人民币 190 万元 D.人民币 700 万元 6.下列表述中不正确的是（ ）。 A.2002 年 8 月 1 日的评估价值 750 万元包含地价 B.2001 年 3 月 1 日的评估价值 200 万元包含地价 C.2002 年 8 月 1 日的评估价值 190 万元不包含地价 D.2002 年 3 月 1 日至 2002 年 8 局 1 日未遭受火灾期间该商铺建筑物价值减损了 10 万元 7.下列表述中正确的是（ ）。 A.750 万元的评估价值可以作为该商铺在 2002 年 8 月 1 曰未遭受火灾时转让的参考 价 B.750 万元的评估价值可以作为该商铺在 2002 年 8 月 1 目未遭受火灾时缴纳房产税 的参考价 C.200 万元的评估价值可以作为该商铺在 2001 年 3 月 1 日为抵押贷款评估的公开市 场价 2 D.190 万元的评估价值可以作为该商铺在 2002 年 8 月 1 目未遭受火灾时缴纳房产税 的参考价 （三）需对以下两宗地块进行估价：1 号地块是一宗临街宽度 80m，临街深度 50m，面积 4000m2 矩形土地；2 号地块与 1 号地块相邻接，是一块临街宽度 40m，临 街深度 40m，面积 1600m2，形状略不规整的土地。该两地块的法定用途为商业，土地使 用权分别由甲、乙两单位以有偿出让方式取得，现均由毛地开发成熟地。经咨询机构的可 行性研究分析，认为将 1 号地块和 2 号地块合并为 3 号地块，开发商业综合楼可以实现土 地的利用。现经某房地产估价机构评估，1 号地块的单价为 9000 元/mm2，2 号地块的单价 为 8000 元/mm2，两地块合并为 3 号地块后，若按新方案开发商业综合楼，3 号地块的评价 单价为 11000 元/mm2。 8.下列关于增值收益的表述中正确的是（ ）。 A.以 3 号地块的总价扣除 1 号地块的总价后即是 2 号块的增值 B.以 3 号地块的总价分别扣除 1 号地块和 2 号地块的总价后除以 3 号地块的总价即为 增值总额分配率 C.以 3 号地块的总价扣除条件改变等费用后才能考虑在 1 号、2 号地块中计算增值分 配 D.1 号地块比 2 号地块对增值额的贡献小 9.在甲、乙两单之间分配增值收益，不可采用的方法是（ A.以合并前地块各自的单价确定增值分配比例 B.以合并前地块各自的面积确定增值分配比例 C.以合并前地块各自的总价确定增值分配比例 D.以合并前地块各自价格的变动确定增值分配比例 ）。 10.假定甲单位购买乙单位的 2 号地块，且地块合并后按新方案开发商业综合楼合并 费用忽略不计，则甲单位付给乙单位的土地总价多应为（ ）万元。 A.1616 B.2560 C.1882 D.1920 三、下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的 13 处（每指明一处 错误得 3 分，本题全对得 40 分） ××大厦房地产估价报告 封面及目录（略） 致委托方函 ××股份有限公司： 受贵公司委托，我公司对贵公司位于××市××路××号院内的××大厦（以下简称估 价对象）的公开市场价值进行了评估。 我公司估价人员根据贵公司确定的为抵押担保提供房地产业增长价格参考的估价目的， 遵循估价原则，按时估价程序，运用适宜的估价方法，在实地查勘和认真分析现有资料的 3 基础上，经过测算，并结合估价人员的经验对影响估价对象价值因素的分析，确定估价对 象作为抵押贷款担保物态参量公开市场价值为 20350 万元，大写人民币贰亿零叁佰伍拾 万元整，单价：（略）。 ××房地产评估有限公司（公章） 2004 年 10 月 16 目 估价师声明（略） 估价的假设与限制条件（略） 房地产估价结果报告 一、委托人 ××股份有限公司，法定代表人（略），地址（略） 二、估价机构 ××房地产评估有限公司，法定代表人（略），地址（略），资质及资质证书号 （略） 三、估价对象 ××大厦是位于××市××路××号院内的一幢写字楼。建设用地面积 5000m2，建筑 结构为钢筋混凝土结构，建筑层数为地上 30 层，地上建筑面积 3000m2；地下两层为车 库、人防和设备用房，地下建筑面积 8000m2，共有车位 100 个。大厦土地使用权由×× 股份有限公司于 2001 年 10 月 10 日以出让方式取得，出让合同规定土地使用年限为 40 年（2001 年 10 月 10 日）。取得士地使用杈后，经过两年时间，大厦建设完成，投入使 用。××股份有限公司拥有大厦的土地使用权和房屋所有权（土地使用证和房屋所有权证 内容：略），至估价时点，估价对象未设定抵押等他项权利。大厦外观造型设计新颖，地 下各层均采用花岗石地面，仿瓷内墙面，配置 6 部三菱电梯、中央空调系统、电视卫星接 收系统、电脑闭路电视系统、保安监视和防盗系统、自控消防系统和多功能程控电话系统， 设有快速自动转换发电机组，为大厦提供双电源保证。 估价对象实物、权益和区位的其他情况（略）。 四、估价目的 确定估价对象抵押价值。 五、估价时点 2004 年 10 月 10 日。 六、价值定义 本报告中的估价结果为估价对象现状合法利用条件下于估价时点的公开市场价值。 七、估价依据（略） 八、估价原则（略） 九、估价方法 根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，讲为估价 对象为收益性房地产，且当地房地产市场活跃，因此，本次评估采用收益法和市场法进行 估价，后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的终估价结果。 十、估价结果（略） 十一、估价人员（略） 十二、估价作业日期 4 2004 年 10 月 10 日至 2004 年 10 月 16 日。 十三、估价报告应用的有效期 自估价报告完成之日起一年内有效 地产估价技术报告 一、个别因素分析（略） 二、区域因素分析（略） 三、市场背景分析（略） 四、使用分析（略） 五、估价方法选用 结合估价对象的特点，经过估价人员反复的分析与研究，估价对象为收益性房地 产，可以收集到类似房地产的市场成交实例，因此，本次评估采用收益法和市场结进 行估价，然后，综合收益法和市场法的估价结果，并结合估价人员的经验，确定终的 估价结论。 六、估价测算过程 （一）收益法估价测算过程 1.年有效毛收入估算 估价人员经过细致的市场调查与分析得知，该大厦 21～ 30 层计 1000m2 全部用于出租，除少量单元外均已带南京租约。按市场上同类物业 （不含写字楼二次装修及家具）的租金情况（详细实例比较与分析略）。估价对象的 写字楼分割出租，每平方米使用面积的平均租金水平为 80 元/m月，（能源费及物业管 理费另计），出租率为 90％，公共面积波及系数占总建筑面积的比率为 20％押金为 每平方米建筑面积 100 元，押金年收益率为 6％；地下车位的正常租金为 1000 元/m （月/m个），出租率 100％，故： 年有效毛收入=80×12×30000×90％×（1 加.2）+100×30000×6％ +1000×12×100×100％ =2211.60 万元。 2.年运营费用估算 （1）年维修费。根据××市的规定和估价对象的建筑结构，估价对象的维修费确 定为房屋重置价格的 2％，估价对象的重置价格为 1500 元/mm2（确定依据及过程略）， 故： 年维修费=1500×3800×2％=114.00 万元 （2）年管理费。年管理费按年租金的 3％计，故： 年管理费=2211.6×3％=66.35 万元 （3）年保险费。估价对象的保险费按房屋重置价的 0.3％计，故： 年保险费=1500×38000×0.3％=17.10 万元 （4）年房产税、营业税、城市维护建设税和教育费附加。根据有关规定，房产 税为房产租金收入的 12％，营业税、城市维护建设税和教育附加为租金收入的 5.5％，则： 年房产税和两税一费=2211.6×（12％+5.5）=387.03 万元 （5）年土地使用税。根据××市的有关规定，土地使用税不得减免，估价对象的 土地使用税为每平方米土地面积 5 元，故： 年土地使用税=5×5000=2.50 万元. （6）年运营费用合计： 5