2004年房地产估价师估价理论与方法考试真题及答案

2004 年房地产估价师估价理论与方法考试真题及答案 一、单项选择题（共 35 题，每题 1 分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题 卡上涂黑其相应的编号。） 1．房地产具有供给有限特性，本质上于（ ）。 A．土地总量有限 B．规划限制 C．房地产不可移动 D．价值量大 2．某套住宅总价为 30 万元，套内建筑面积为 125m2，套内墙体面积为 20m2，分摊 的共有建筑面积为 25m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为（ ）元／m2。 A．1667 B．1765 C．1875 D．2000 3．某宗土地面积 2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率 3，建筑密度 30％。 在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（ ）。（建设工 程教育网提供） A．建筑物地面一层建筑面积为 800m2，总建筑面积为 5000m2 B．建筑物地面一层建筑面积为 1400m2，总建筑面积为 5000m2 C．建筑物地面一层建筑面积为 600m2，总建筑面积为 5500m2 D．建筑物地面一层建筑面积为 600m2，总建筑面积为 2500m2 4．房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该 实体的质量以及（ ）。 A．相应配套的基础设施 B．土地的形状 C ．组合完成的功能 D．立体空间 5．在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖 房屋并进行分成，属于动用（ ）的行为。 A．宅基地所有权 B．空间利用权 C．地役权 D．建筑物相邻关系 6．某宗面积为 3000m2 的工业用地，容积率为 0.8，楼面地价为 700 元/mm2。现按规划 拟改为商业用地，容积率为 5.0，楼面地价为 960 元/mm2。理论上应补地价（ ）万元。 （建设工程教育网提供） A．78 B．882 C．1210 D．1272 7．某幢可出租房地产尚有 1 年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为 5000 元／ m ，现房出租的年末净收益为 500 元／m2。若按折现率 10％和风险补偿值 100 元/mm2 计， 该幢房地产目前的价格应为（ ）元/mm2。 A． 4400 B．4409 C．4445 D．4455 2 8．一套建筑面积为 100m2，单价为 2000 元/mm2 的住宅，首期付款 5 万元，余款在未 来 10 年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为 5.31％，则该套住宅的（ ）。 （建 设工程教育网 提供） A．实际单价为 2000 元/mm2，实际总价为 30.16 万元 B．实际单价为 1950 元/mm2，实际总价为 20 万元 1 C．实际单价为 2000 元/mm2，实际总价为 20 万元 D．实际单价为 2000 元/mm2，实际总价为 30.16 万元 9．同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为 10％时，需求量变化百分 比分别为 30％、10％、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是（ ）。 A．富有弹性、单一弹性、缺乏弹性 B．完全弹性、单一弹性、完全无弹性 C．完全弹性、单一弹性、缺乏弹性 D．富有弹性、单一弹性、完全无弹性 10．现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为（ ）。 A．存量+新开发量十其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为其他种 类房地产量一拆毁量 B．存量十新开发量十该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量 C．存量+新开发量+空置房量一拆毁量 D．存量+新增竣工量一拆毁量 11．城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权 调换的差价而对该期房价进行估价，则（ ）。（建 设工程教育网提供） A．估价时点为未来，估价对象为未来状况 B．估价时点与房地产状况均为现在 C．估价时点为现在，估价对象为未来状况 D．估价时点为现在，估价对象为过去状况 12．某建筑物的建筑面积为 2000m2，占地面积为 3000m2，现在重新获得该土地的价 格为 8130 元/mm2，建筑物重量价格为 900 元/mm2，而市场上该类房地产正常交易价格为 1800 元/mm2。则该建筑物的成新率为（ ）。 A． 44％ B． 50％ C． 67％ D．94％ 13．按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低 2％；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高 5％。若改为直接比较判定， 将出现（ ）的情形。 A．估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高 7％ B．可比实例的房地产状况优于估价对象的房地产状况，价格低 7％ C．可比实例价格的房地产状况调整系数为 1.071 D．可比实例价格的房地产状况调整系数为 0.933 14．现需评估某宗房地产 2004 年 10 月末的价格，选取的可比实例成交价格为 2500 元/mm2，成交日期为 2004 年 1 月末，该类房地产自 2003 年 7 月末至 2004 年 6 月末每月价 格递增 1％，2004 年 6 月末至 2004 年 10 月平均每月比上月价格上涨 20 元/mm2。该可比实 例在 2004 年 10 月末的价格为（ ）元/mm2。 A．2648 B． 2688 C． 2708 D．2734 2 15．为评估某住宅 2004 年 10 月 1 目的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可 比实例的有关资料如下：成交价格为 4000 元/mm2，成交日期为 2004 年 5 月 1 日，成交价 格比正常价格低 2％，房地产状况调整系数为 1.087，已知从 2004 年 5 月 1 目到 10 月 1 日 该类住宅价格平均每月比上月上涨 1％，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的 价格最接近于（ ）元/mm2。（建设 工程教育网 提供） A．3790 B．4238 C．4658 D．4663 16．某宗房地产交易中，买方付给卖方 2500 元/mm2，交易税费均由买方负担。已知该 地区的房地产交易，卖方按正常价格的 5％缴纳有关税费，买方按正常价格的 3％缴纳有关 税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于（ ）元/mm2。 A．2427 B．2500 C．2575 D．2632 17．在某幢建筑面积 3000m2 的经济适用住房建设中，某开发企业花费 280 万元用于 支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础 设施和公共配套设施建设费，并支付了 20 万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目 需交纳的有关税金按开发成本的 4％计，管理费率和开发利润执行国家有关规定，该幢经 济适用住房的最高基准价格为（ ）元/mm2。（建设工程教育网提供） A．1067 B．1070 C．1087 D．1141 18．某建筑物实际经过年数为 10 年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为 46 年，该建筑物经济寿命为 50 年，残值率为 2％，用直线法计算文具建筑物的成新率为（ ）。（建设工程 教育网提供） A．80％ B．82％ C．83％ D．92％ 19．某综合办公楼建设期为 3 年，有效经过年数为 10 年，现补办了土地使用权出让手 续，土地使用权出让年限为 50 年，建筑物剩余经济寿命为 35 年，则计算该建筑物折旧的 经济寿命应为（ ）年。 A．35 B．45 C．48 D．50 20．某房地产的土地取得成本为 1000 万元，开发成本为 3000 万元，管理费用为 200 万元，销售费用为 300 万元，开发利润为 500 万元，则该房地产的投资利润率为（ ）。 A．10.0％ B．11.1％ C．11.9％ D．12.5％ 21．某建筑物的建筑面积为 200m2，有效经过年数为 12 年，重置价格为 800 元/mm2， 建筑物经济寿命为 40 年，残值率为 2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为（ ）万元。 A．10.2 B．11.0 C．11.3 D．11.5 22．某商铺的收益年限为 30 年，年有效毛收入为 6000 元/mm2。假设净收益率为 75％，报酬率为 10％，则该商铺目前的价值为（ ）元/mm2。 A ．14140 B．42421 C．56561 D．60000 23．某宗房地产 32 年土地使用权的价格为 4000/mm2，对应的报酬率为 7％。现假定报 酬率为 9％，该宗房地产 40 年土地使用权条件下的价格最接近于（ ）元/mm2。（建设工程 教育网提供） A．3275 B．3287 C．3402 D．4375 3 24．某出租的房地产的年租金收入为 10 万元，年出租总费用为 1 万元。建筑物重置价 格为 100 万元，成新率为 80％。己知土地资本化率为 6％，建筑物资本化率 8％。假设该 房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（ ）万元。 A．43 B．112.5 C．123.3 D．150 25．用收益法计算房地产价格，若净收益 α 每年不变，年限为 n，净收益增长率与报 酬率 Y 相等，则房地产价格 V=（ ）。（建设工程教育网提供） A．0 B．α/m （1+Yn） C．α×nn D．∞ 26．资本化率是（ ）的倒数。 A．毛租金乘数 B．潜在毛租金乘数 C．有效毛收入乘数 D．净收益乘数 27．某宗房地产的土地使用年限为 50 年，至今已使用 8 年，预计该宗房地产年有效毛 收入为 80 万元，运营费用率为 40％，安全利率假定为 6％，风险补偿率为安全利率的 40％，该房地产的收益价格为（ ）万元。 A．368 B．552 C．561 D． 920 28．某在建工程项目计划建混合结构仓库 2000m2，总预算为 400 万元，估价时，建 筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成 50％，设备安装工程尚未进行。另据调查得知， 基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是 15％、60％、25％，该在建工程在估价时点的完工程度是（ ）。 A．30％ B ．45％ C．65％ D．75％ 29．某地区商品住宅价格自 2000 年至 2004 年分别为 681 元/mm2、712 元/mm2、744 元 /mm2、781 元/mm2 和 815 元/mm2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅 2006 年的价格为（ ）元/mm2。（建设工程教育网提供） A．849 B．865 C．882 D．915 30．城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查 评估的各地价区段在某一时点的（ ）。 A．最低价格 B．平均价格 C．出让地价 D．标定地价 31．当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价=路线价×n（ 街宽度。 A．单独深度价格修正率 B．累汁深度价格修正率 C．平均深度价格修正率 D．混合深度价格修正率 ）临 32．某临街深度 30.48m（即 100ft）、临街宽度 20m 的矩形土地，总价为 121.92 万 元。按时四三二一法则，其相邻临街深度 15.24m（即 50ft），临街宽度 25m 的矩形土地 的总价为（ ）万元。 A．53.34 B．85.34 C．106.68 D．213.36 33．某宗房地产的总价值为 5000 万元，其总地价为 2000 万元，总建筑面积为 10000m2，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为 90 万元，该部分的建筑面积为 200m2。梭土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为（ ）。（建设工程教育网提供） A．1％ B．1.5％ C．2％ D． 2.5％ 4 34．防范估价风险的最后一道防线是（ ）。 A．撰写估价报告 B．审核估价报告 C．出具估价报告 D．估价资料归档 35．下列表述中不正确的是（ ）。 A．在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果 B．在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果 C．在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果 D．在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果 二、多项选择题（共 15 题，每题 2 分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题 意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少 选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。） 1．建筑物区分所有权包括（ ）等。 A．按份共有所有权 B．专有部分所有权 C．共同关系成员权 D．共同部分持份权 E．长期使用和租赁 2．有一开发公司拟参加国有土地使用权拍卖会，现委托房地产估价人员对该土地的最 高竞买价进行评估，所得出的评估价值是（ ）。 A．交换价值 B．公开市场价值 C．投资价值 D．理论价格 E．标定地价 3．甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样。甲地块土地单价为 506 元/mm2， 容积率为 1.5，土地使用年限为 50 年。乙地块土地单价为 820 元/mm2，容积率为 2．4，土 地使用年限为 70 年。在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为 8％，则下列表述中正确的有（ ）。 A．乙地块比甲地块贵 B．甲地块的 70 年使用权楼面地价低于 341.67 元/mm2 C．甲地块与乙地块的楼面地价相等 D．甲地块比乙地块贵 E．乙地块的 70 年使用权楼面价高于 340 元/mm2 4．估价中的最高最佳使用具体包括（ ）等。 A．最佳用途 B．最佳位置 C．最佳规模 D．最佳环境 E．最佳集约度 5．选取可比实例时，应符合的要求包括（ ）等。（建设 工程教育网提供） A．可比实例与估价对象所处的地区必须相同 B．可比实例的交易类型与估价目的吻合 C．可比实例的规模与估价对象的规模相当 D．可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格 E．可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同 5