2006年房地产估价师估价理论与方法考试真题及答案

2006 年房地产估价师估价理论与方法考试真题及答案 一、单项选择题（共 35 题，每题 1 分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答 题卡上涂黑其相应的编号。） 1.下列不属于房地产区位因素的是（ ）。 A.交通 B.用途 C.环境 D.楼层 2.某宗土地上有一幢 8 层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为 50％。假设该住 宅楼的总价为 2000 万元，平均单价为 5000 元/m2m2，楼面地价为 1200 元/m2m2，则该宗土地的 总价为（ ）万元。 A.96 B.192 C.240 D.480 3.某套住宅的套内建筑面积为 145m2，套内使用面积为 132m2，应分摊的公共部分建筑面 积为 9m2，按套内建筑面积计算的价格为 3500 元/m2m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格 为（ ）元/m2m2。 A.3000 B.3277 C.3295 D.3599 4.某城市居民人均月收入自 2006 年 3 月 1 日至 2006 年 9 月 30 日由 1200 元增加到 1300 元， 某类商品住宅的需求量由 16 万套上升到 20 万套。则用中点法计算该类住宅需求的收入弹 性为（ ）。 A.036 B.122 C.2.78 D.325 5.下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是（ ）。 A.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格 B.在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格 C.在房地产市场不景气时，积算价格（未扣除经济折旧）大大高于比准价格或收益价格 D.比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价 6.某房地产现房价格为 4000 元/m2m2，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收 入为每年 300 元/m2m2（年末收取），出租运营费用为每年 50 元/m2m2。假设折现率为 5％，风 险补偿为 200 元/m2m2，则该房地产的期房价格为（ ）元/m2m2。 A.3300 B.3324 C.3335 D.3573 7.某仓库房地产，建筑面积为 800m2，容积率为 0.8，对应的土地单价为 850 元/m2m2，现拟 变更为商业用地，容积率为 2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用 1 地后楼面地价为 2000 元/m2m2，则理论上应补地价的数额为（ ）万元。 A.93.75 B.115 C.293.75 D.315 8.房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上 的一致性，对同一估价对象在（ ）下的估价结果具有近似性。 A.同一估价原则、同一估价时点 B.同一估价目的、同一估价方法 C.同一估价目的、同一估价时点 D.同一估价原则、同一估价目的 9．某房地产的土地面积为 500m2，土地价格为 2000 元/m2m2；建筑面积为建筑面积为 1000m2，成本 法估算的建筑物重置价将为 1800 元/m2m2；建筑面积为市场上同类房地产的正常房地价格为 2500 元/m2 m2，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低（ ）元/m2m2。 A.200 B.300 C.700 D.1000 10．某宗地的面积为 1000m2：采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格 分 别 为 2130 元 /m2m2 ， 2190 元 /m2m2 和 2220 元 /m2m2 ， 如 果 赋 予 这 三 个 价 格 的 权 重 分 别 为 0.3，0.4 和 0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为（ ）元/m2m2。 A.2160 B.2175 C.2181 D.2205 11.某房地产在 2006 年 3 月的价格为 2009 元/m2m2，现要调整为 2006 年 9 月的价格。已知该 类房地产 2006 年 3 月至 9 月的价格指数分别为：采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格 99.4，94.8，966，105.1，109.3，112.7 和 118.3（均以上个月为基数 100），则该房地产 2006 年 9 月的价格为（ ）元/m2m2。 A.2700.8 B.2800.1 C.2800.8 D.2817.7 12.某宗房地产交易的成交价格为 30 万元人民币，其中首期支付 30％，余款在一年后一 次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的 10％，套内建筑面积为 100m2，假定折现率为 6％，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为（ ）元/m2m2。 A.2593 B.2619 C.2727 D.2862 13.某宗房地产交易，买卖双方约定：采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格买方付给卖方 2385 元/m2m2，买卖中涉及的税费均由 买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的 6.8％，应由 买方缴纳的税费为正常成交价格的 3.9％。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖 方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价 格约为（ ）元/m2m2。 2 A.2139 B.2146 C.2651 D.2659 14.在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准 房地产状况，得 102 分；建筑面积为估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得 97 分，则房地产 状况修正系数为（ ）。 A.0.95 B.0.99 C.1.01 D.1.05 15.下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（ ）。 A.某标准厂房 B.某酒厂厂房 C.某待出让土地 D.某写字楼 16.某企业开发某土地，土地重新取得成本为 1000 元/m2m2，正常开发成本为 1500 元/m2m2， 管理费用为前两项的 5％，投资利息占直接成本的 5％，销售费用为 1005 元/m2m2，直接成本 利润率为 6％，则开发后的地价为（ ）元/m2m2。 A.1840 B.2840 C.2966 D.3000 17.某宗房地产建筑物建成于 1991 年 10 月 1 日，经济寿命为 60 年。后于 1996 年 10 月 1 日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为 50 年（从补办之日算起）。2006 年 10 月 1 目对该房地产进行评估。经计算，该房地产的土地重新购建价格为 2000 万元， 建筑物重新购建价格为 3000 万元，残值率为 0。则在估价时点（2006 年 10 月 1 日）该房 地产的评估价值为（ ）万元。 A.4091 B.4182 C.4250 D.5000 18.某幢写字楼，建筑物重新购建价格为 2000 万元，经济寿命为 50 年，有效经过年数为 10 年。其中，门窗等损坏的修复费用为 10 万元；建筑面积为装修的重置价格为 200 万元。平均寿命为 5 年，有效经过年数为 4 年；建筑面积为设备的重置价格为 250 万元，平均寿命为 15 年，有效经过年 数为 9 年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为（ ）万元。 A.400 B.628 C.656 D.700 19.某企业拥有一办公楼，建成于 1996 年 1 月，1998 年 1 月补办了土地出让使权手续，出 让年限为 50 年（自补办之日算起）。在 2006 年 1 月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为 45 年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为（ ）年。 A.45 3 B.50 C.52 D.55 20.某在建工程，土地使用权年限为 50 年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建 筑面积为 17500m2，年净收益为 350 万元。目前该项目己建设 2 年，估计至项目建成还需 25 年。已知市场同类房地产报酬率为 7％，则评估该项目续建完成时的总价值为（ ）万 元。 A.375B.57 B.3942.03 C.3966.10 D.476985 21.己知某收益性房地产的收益期限为 50 年，报酬率为 8％的价格为 4000 元/m2m2：采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格若该房地 产的收益期限为 40 年，报酬率为 6％，则其价格最接近于（ ）元/m2m2。 A.3816 B.3899 C.4087 D.4920 22.某商铺建筑面积为 500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为 35 年；建筑面积为市场 上类似商铺按建筑面积计的月租金为 120 元/m2m2；建筑面积为运营费用率为租金收入的 25％；建筑面积为该类房 地产的报酬率为 10％。该商铺的价值为（ ）万元。 A.521 B.533 C.695 D.711 23.已知～年期国债利率为 3.31％，贷款利率为 5.43％，投资风险补偿为 2.23％，管理负 担补偿为 1.32％，缺乏流动性补偿为 1.42％，所得税抵扣的好处为 0.5％，则报酬率为 （ ）。 A.7.78％ B.8.28％ C.13.21％ D.14.21％ 24.运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待 开发房地产开发经营期的起点应是（ ）。 A.待开发房地产开发建设开始时的具体日期 B.待开发房地产建设发包日期 C.取得待开发房地产的日期 D.房地产开发完成并投入使用的日期 25.下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（ ）。 A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法 B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用 C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房 D.假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余 26.现有某待开发项目建筑面积为 38.50m2，从当前开始开发期为 2 年。根据市场调查分 析，该项目建成时可出售 50％，半年和一年后分别售出其余的 30％和 20％，出售的平均 4 单价为 28507 元/m2m2，若折现率为 15％，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为 （ ）万元。 A.766 B.791 C.913 D.1046 27.在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者 下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用（ ）方法进行测算。 A.平均增减量法 B.平均发展速度法 C.移动平均法 D.指数修匀法 28.在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（ ）。 A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在 B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料 C.房地产市场在过去无明显的季节变动 D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格 29.一前后临街、总深度为 50m 的矩形宗地，其前街路线价为 5000 元/m2m2，后街路线价为 3800 元/m2m2。如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为（ ）m。 A.22 B.28 C.38 D.50 30.某块临街深度为 50m、临街宽度为 30ft 的矩形土地甲，总价为 40 万元。其相邻的矩形 土地乙，临街深度为 150ft，临街宽度为 15ft，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为 （ ）万元。 A.23.4 B.28.6 C.33.4 D.46.8 31.某居民楼总建筑面积为 5000m2，房地总价值为 1000 万元，其中土地总价值为 500 万元。 某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为 150m2，房地总价值为 35 万元。若按照 土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为（ ）。 A.3％ B.3.5％ C.7％ D.4％ 32.下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（ ）。 A.房地产投机 B.物价变动 C.财政收支状况 D.居民收入水平 33.随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是（ ）。 34 确定估价对象及其范围和内容时，应根据（ ），依据法律法规，并征求委托人同 5