2011年房地产估价师案例与分析考试真题及答案

2011 年房地产估价师案例与分析考试真题及答案 一、问答题（共 3 题，每题 10 分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商业用 房地产进行估价，由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短，乙评估机构未能对该商业 用房进行实地查勘，但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况，并询问了其评 估期望值。估价中选用收益法为主要的估价方法，搜集了 3 宗类似房地产。分别测算得到 该商业用房的月租金为 280 元/M2M2、300 元/M2M2 和 350 元/M2M2。然后根据最高最佳利用原则 选取 350 元/M2M2 作为该商业用房的有效毛收入，扣除 30％的运营费用后，求出年净收益为 2940 元/M2M2，再选用银行贷款利率为折现率，测算出了该商业用房的市场价值。请问：上 述估价工作中有哪些错误或不当之处？ （二）甲公司拥有的某汽车加油站，于 1 年前进行了装修改造。站内建有营业楼及加 油棚各 1 幢。有若干个储油罐、加油机和加油枪。现因公司经营方向调整，甲公司拟放弃 加油站业务，为此转让该加油站，委托乙房地产估价机构评估该加油站的市场价值. 请问： 1．该估价项目的估价对象范围具体应包括哪些？ 2．乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些资料？ （三）某房地产估价机构接受委托，评估位于某历史文化街的一沿街小型商铺的市场 价值。该商铺形状方正，权利状况完整。注册房地产估价师张某对该商铺进行实地查勘后 拟选用市场法作为主要的估价方法，但仅收集到 A、B、C、D 四个交易实例。实例 A 交易 时带有 3 年尚未到期的租约，合同租金明显低于市场租金；实例 B 系兄弟之间转让；实例 C 系相邻商铺的业主购买后扩大经营规模；实例 D 平面形状为“L”形，系业主将原为矩形的 商铺临街面二分之一宽度、三分之一深度的部分转让给某银行安装自动取款机所致。除以 上情况外，四个交易实例与估价对象均具有较好的可比性。 1.四个交易实例是否可以选作可比实例？ 2.四个交易实例中若有可以选作可比实例的，应如何对它们的成交价格进行修正或者 调整？ 二、单项选择题（共 3 大题，10 小题，每小题 2 分。每小题的备选答案中只有 1 个最 符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内） （一）2009 年 10 月 1 日，甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为 25000 M2 的综合楼申 请了期限为 1 年的抵押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为 12 亿元。2010 年 3 月 1 日，甲公司再次以该综合楼申请了期限为 2 年的抵押贷款，经评估，该综合楼的市场 价值为 15 亿元。截至该时点，2009 年申请的抵押货款余额为 2 亿元。当地同类房地产抵押 贷款成数一般为 50％；2011 年 7 月 1 日，政府因公共利益需要，对该综合楼做出了征收决 定并公告，经评估，该综合楼在完全产权状况下的市场价值为 16 亿元，甲公司尚未偿还的 抵押货款余额为 4 亿元。 1.2010 年 3 月 1 日该综合楼的再次抵押价值为（ ）亿元。 A 10 B .11 C.13 D 15 2.2011 年 7 月 1 日该综合楼的被征收价值为（ ）亿元。 A. 12 B. 14 C. 15 D.16 3．征收补偿时，该综合楼室内装饰装修价值和停产停业损失应（ ）。 1 A．委托房地产估价机构评估确定 B．由征收部门根据甲公司提供的发票、完税凭证等确定 C 由征收当事人协商确定，协商不成的，可以委托房地产估价机构评估确定 D．由征收部门根据甲公司提供的发票、完税凭证等，结合市场情况综合确定 4．政府发布的征收决定公告中，一般不包括的内容为（ ）。 A．征收补偿方案 B．行政诉讼权利 C．行政复议权利 D．搬迁期限 （二）甲公司因债务纠纷被起诉，法院裁定拍卖甲公司开发的某幢办公楼偿还债务。 乙房地产估价机构接受法院委托，评估该办公楼的市场价格, 经调查：甲公司债务情况如下： 拖欠施工单位工程款欠款 300 万元，银行贷款余额 2700 万元，第三方欠款为 2000 万元。 在估价时点，该办公楼全部可销售面积为 5 万 M2 , 其中已售出 3 万 M2 ，经评估,该办公楼 市场价格为 6000 元/M2M2，拍卖变现时费用及税金为 2500 万元。 5．法院第一次拍卖保留价应为( )万元。 A.7500 B.9600 C.12000 D l8000 6.拍卖完成后，首先应支付的费用为（ ）。 A 施工单位工程款 B.银行贷款 C 第三方欠款 D．拍卖变现时的费用及税金 7.拍卖变现时的费用及税金不包括（ ） A.拍卖佣金 B.营业税及附加 C．评估费 D 房地产税 （三）甲公司于 3 年前以出让方式取得一宗商业用地使用权，土地使用期限为 40 年， 约定不可续期。经批准规划建设方案为：容积率为 12 ，设计高度为 150m，设计用途为酒 店。该项目基础工程完成时，因城市规划调整，酒店设计高度降为 120m。酒店现已按期竣 工，为确定规划调整给该开发项目造成的损失，甲公司委托乙房地产估价机构进行评估。 经分析测算，规划调整导致该酒店建造成本较同类酒店高出 1020 万元，使用成本年均高出 2 万元，功能缺陷导致年均收益损失 50 万元，报酬率为 7％。 8 对该酒店进行损害赔偿估价，不适宜采用的估价方法为( )o A．修复费用法 B．损失资本化法 C．赔偿实例比较法 D．损失前后差价法 9.规划调整该开发项目造成的损失不包括（ ） A．投资利息损失 B.土地价值减损 C．前期工程费损失 D．酒店品质受损造成经营收益损失 10.规划调整给该酒店造成的价值减损额为( ) 万元。 A. 655.85 B. 682.08 C 1675.85 D.1702.08 三请指明下列房地产估价报告其中的 13 处错误，（每指明一处错误得 3 分，本题全对 得 40 分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处 的不计分） 房地产估价报告 项目名称：xx 市 xx 区 xx 东街 xx 号商业用房征收补偿价格评枯报告 估价委托人：xx 市房屋征收管理办公室 估价机构：xx 市房地产估价有限公司 估价人员：x xx （注册号：xxx ) x xx （注册号：x xx ) 估价作业日期：2011 年 8 月 8 日至 8 月 18 日 估价报告编号：xx 估字第 xx 号 目录（略） 致委托人函（略） 注册房地产估价师声明（略） 2 估价假设和限制条件（略） 估价结果报告 （一）估价委托人（略） （二）估价机构（略） （三）估价对象 1．实物状况 (l）土地状况 估价对象位于 xx 区 xx 街，四至：东至 xx 剧院，西至火 x 东街，南至 xx 商场，北至 xx 餐厅。土地使用权面积为 1000M2，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度 为“三通一平”（其他情况略）。 (2）建筑物状况 估价对象建于 1999 年 8 月，坐东面西，为钢混结构建筑，总层数为 4 层。建筑面积为 3000 M2，分割为 9 个零售商铺和餐饮卖场，统一由某资产经营公司装修、经营（其他情况 略）。 2．权益状况 ( l ）土地使用权 根 据 委 托 人 提 供 的 资 料 ， （ 国 有 土 地 使 用 权 证 》 证 号 为 x xx 号 ， 用 地 面 积 为 1000M2，使用权类型为出计，用途为商业，起止日期为 1997 年 8 月 8 日至 2037 年 8 月 7 日，约定不可续期。 ( 2 ）房屋所有权 估价对象已办理了《 房屋所有权证》，证号为 x xx 号，产权人为 xx 公司，建筑面积 为 3000 M2（其他情况略）。 ( 3）他项权利 估价对象已于 2010 年 11 月办理了抵押贷款，贷款额度为 1000 万元人民币，抵押贷款 期限为 1 年，至今尚未偿还。 ( 4 ）租赁情况 估价对象由某资产经营公司租赁使用，根据双方签订的租赁合同，月租金为 65 元/M2 M2，租赁期从 201D 年 8 月 8 日至 2030 年 8 月 7 日，租赁期内不调整租金，租赁税费按规 定各自承担。合同到期后，资产经营公司可优先租赁。 3．区位状况（略） （四）估价目的 为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的 价值。 （五）估价时点 2011 年 8 月 8 日，即房屋征收决定公告之日。 （六）价值定义 被征收房屋价值是指被征收房屋及其占有范围内的土地使用权在正常交易情况下，由 熟悉情况的交易双方以公平交易方式在估价时点自愿进行交易的金额。 （七）估价依据 ( 1 ）《 中华人民共和国物权法》。 ( 2 ）《中华人民共和国城市房地产管理法》。 ( 3 ）《 中华人民共和国土地管理法》。 ( 4 ）中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/M2T 50291 一 1999）。 ( 5 ）《 城市房屋征收管理条例》。 3 ( 6 ）《 国有土地上房屋征收评估办法》。 ( 7 ）《 房屋征收评估委托书》。 ( 8 ）《 房屋征收评估委托合同》。 ( 9 ）委托人提供的《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》。 ( 10 ）估价对象的《 房屋租赁合同》。 ( 11 ）注册房地产估价师实地查勘获得的资料和市场调查资料。 （八）估价原则 ( 1 ）独立、客观、公正原则（说明略）。 ( 2 ）合法原则（说明略）。 ( 3 ）最高最佳利用原则（说明略）。 ( 4 ）替代原则（说明略）。 ( 5 ）估价时点原则（说明略）。 （九）估价方法 经综合分析，确定选用市场法和收益法作为本次估价的估价方法。 市场法是将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类 似房地产成交价格做适当的修正来求取估价对象价值的一种估价方法。 收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后 累加，以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方法。 （十）估价结果 评估总价：4001.24 万元． 大写金额：人民币肆仟零壹万贰仟肆佰圆整（单价略） （十一）估价人员 注册房地产估价师：x xx （盖章）；注册号：x xx。 （十二）估价报告应用的有效期（略） （十三）估价作业日期 2011 年 8 月 8 日至 2011 年 8 月 18 日 估价技术报告 （一）估价对象实物状况描述与分析（略） （二）估价对象权益状况描述与分析（略） （三）估价对象区位状况描述与分析（略） （四）市场背景描述与分析（略） （五）最高最佳利用分析（略） （六）估价力法适用性分析（略） （七）估价测算过程 1．市场法测算 市场法具体估价思路：由于目前类似房地产交易实例较多，估价人员根据估价对象的 状况和估价目的搜集了大量交易实例，从中选取可比实例；将估价对象房地产与这些可比 实例房地产的实际成交价格进行比较，进行交易情况修正、市场状况调整、房地产状况 （实物状况、权益状况、区位状况）调整；结合估价经验，依据估价对象的具体情况计算 出一个综合结果作为比准价格，以此估算估价对象房地产的客观合理价格。 ( l ）选取可比实例 实例 名称 位置 交易时间 总 层 数 /M2 所建 成 年交 易 价 格 /M2房 屋 用房屋面积 在层 代 元/M2平 途 /M2平 4 A xx 天地 1 号楼 l 段 xx 区 21 号营业房 2011.4 4 /M2一至三 2003 15500 商业 2929.56 B xx 东街 xx 城 3 号 xx 区 楼 03 号营业房 2011.4 17 /M2一至三 2007 17319 商业 3165.12 C xx 东街 xx 城 2 号 xx 区 楼 20 号营业房 2011.6 19 /M2一至三 2007 17320 商业 2810.99 ( 2 ）比较因素说明表 比较因素 估价对象 交易价格/M2元/M2m2 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C 15500 17319 17320 交易日期 201188 20114 20114 201 1.8 交易情况 正常市场交易 正常市场交易 正常市场交易 正常市场交易 所处楼层 19 /M2一至三层, 4 /M2一至四层,规划使4 /M2一至三层,规划使17 /M2一至三层,规划 规划使用有一 用无限期 用有一定限制 使用有一定限制 定限制 钢混结构，设 钢混结构，设施齐钢混结构．设施齐钢混结构，设施齐 建筑品质及内 施齐全，内部 全，内部格局有利全，内部格局有利全，内部格局有利 格局有利于经 实 物部格局 于经营 于经营 于经营 营 状况 室内净高 3.5m 3.5m 3.5m 3.5m 无形价值 无特殊无形价值 无特殊无形价值 无特殊无形价值 无特殊无形价 值 装饰装修 中档装修 中档装修 中档装修 中档装修 2929.56 3156.12 2810.99 30 34 34 无 无 无 建筑面积 M2 3000 剩余土地使用 26 权益 年限 状况 其他限制 无 土地级别 毗邻商业中 毗邻商业中心，商无毗邻商业中心，毗邻商业中心，商 心，商业环境 业环境优 商业环境优 业环境优 优 基础设施配套 七通一平 区位 交通条件 状况 便捷度高 七通一平 七通一平 便捷度高 便捷度高 七通一平 便捷度高 公共服务设施 公共服务配套 公共服务设施齐全 公共服务设施齐全 公共服务设施齐全 齐全 临街状况 临 x xx 东街 临 x xx 东街 临 x xx 东街 临 x xx 东街 ( 3 ）比较因素情况修正表 估 价 对可比实例 A 可比实例 B 5 可比实例 C