2011年房地产估价师估计理论与方法考试真题

2011 年房地产估价师估计理论与方法考试真题 一、单项选择题（共 35 题,每题 1 分。每题的备选答案中只有一个最符合题意请将正确答案填在后面的括 号内） 1．下列房地产估价相关活动中属于传统价值评估业务范畴的是（ ） A．高层建筑地价分摊 B．房地产投资价值评估 C．因环境污染导致的房地产价值减损评估 D．城市房屋拆迁中的停业损失评估 2．从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是（ ） A．估价对象的真实价值 B．估价对象的重置价格 C．估价对象的实际成交价格 D．合格估价师的重新估价结果 3．一个估价项目中的估价时点本质上是由（ ）决定的 A．估价委托合同签订时间 B．估价目的 C．实地查勘估价对象的时间 D．委托人意愿 4．房地产供给有限特性的本质是（ ） A．土地的总量有限 B．房地产的不可移动性 C．房地产的独一无二性 D．房地产的价值量大 5．下列土地状况中，不属于士地权益状况的是（ ） A．土地使用期限 B．土地使用管制 C．土地面积大小 D．土地权利性质 6．某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为 6000 万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠 到期应付的工程款为 1000 万元同时还有一笔贷款成数由 50%，余额为 1000 万元的抵押贷款，该在建工程 的再次抵押价值为（ ）万元 A．2500 B．3000 C．3500 D．4000 1 11．某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用逾的沿街厂房改造为若干个小商铺出租， 某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳 利用应满足条件中的（ ）。 A．技术上的可能 B．经济上的可行 C．价值最大化 D．法律上许可 12．有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物，但 相同限制务件下的估价结果显示，乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（ ）。 A．乙土地上建筑物价值低于拆迁费用 B．甲土地的容积率大于乙土地的容积率 C．甲土地的价值高于乙土地的价值 D．甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长 13．某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为 120m2，经调查，其成交价格为 150 万元，另有 20m2 的房屋天台赠送,该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为 1：0：8，则按建筑面积计算的比准 价格是（ ）元/mm2。 A．8571 B．10000 C．13393 D．15625 14．某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方 2659 元/mm2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉， 该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常成交价格的 6.8%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的 3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应凋整买方付给卖方 的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为（ ）元/mm2。 A．2585 B．2393 C．2955 D．2964 15．评估甲别墅的市场价值，选取了己别墅为可比实例。乙别墅的成交价格为 8000 元/mm2，装修标准为 1000 元/mm2（甲别墅的装修标准为 800 元/mm2），因乙别墅位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅 2 高 10%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为（ ）元/mm2。 A．7020 B．7091 C．7380 D．8580 16．评估某底层商铺的价格时，估价师选取的可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价 格经调整后为底层商铺价格），在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权 重，最合适的是（ ） A．0.4、0.4、0.2 B．0.3、0.4、0.3 C．0.4、0.2、0.4 D．0.4、0.3、0.3 17．某写字楼的剩余收益年限为 38 年，预计 5 年后售出时价格将上涨 20%,销售税费率为 6%，已知持有 期内年有效毛收入为 400 万元，运营费用率为 30%,报酬率中无风险报酬率为 6%，风险报酬率为无风险报 酬率的 25%,则该写字楼目前的收益价格为（ ）万元。 A．5286.72 B．7552.45 C．9939.23 D．14198.90 18．某公司 2 年前租赁某写字楼中的 500m2 用于办公，约定租赁期限为 20 年，净租金为每天 3 元/mm2。已 知该写字楼为钢筋混凝土结构，于 5 年前建成，土地剩余使用年限为 30 年，目前市场上类似写字楼的净 租金为每天 3.5 元/mm2，报酬率为 6%，则现在的承租人权益价值为（ ）万元。 A．96.80 B．592.81 C．691.61 D．667.22 19.下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是（ ） A．净收益包括有形收益和无形收益 B．运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费 C．通常只有客观收益才能作为估价依据 D．应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值 20．下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是 （ ）。 A．毛租金乘数法 B．潜在毛收入乘数法 C．有效毛收入乘数法 D．净收益乘数法 一、问答题（共 3 题，每题 0 分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）某市土地储备中心以拍卖方式出让一宗住宅用地，甲、乙两家房地产开发公司拟参加竟买， 甲公司委托丙房地产估价机构进行应价评估，最高应价评估结果为 12 000 万元。乙公司委托丁房地产估 价机构评估出的最高应价为 15 000 万元。若该两家房地产估价机构的评估结果均是合理的，请分析两者 差异的主要原因。 （二）某公司于 5 年前在公开市场上以 2 000 万元购得一宗出让性质的办公用地，投入 1 000 万元建 成办公用房一幢。目前，该办公用房的市场价值为 4 000 万元，若 5 年来房屋建安工程造价水平基本稳定， 则有观点认为该宗土地的重新取得价格上涨了 1 000 万元。请问上述观点是否正确?为什么? （三）某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为 1 500㎡， 3 占地 2 900㎡，土地使用权性质为划拨，房屋建于 1955 年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。现 政府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解，该区域内建筑容积率为 3 及以下的商业用途土地价格为 2 万元/m㎡，商品住宅销售均价为 1.2 万元/m㎡。 据此，估价师拟定了以下两种估价思路： 1．以商品住宅销售均价为基础估价； 2．以商业用途土地价格为基础估价。 请问： 1．上述两种估价思路中哪种较合适?并说明理由。 2．针对你所选的估价思路，描述其估价技术路线。 21．某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为 600 万元、900 万元、50 万元、60 万元、150 万元、120 万元,投资利润率为 20%，则成本利润率为（ ）。 A．17.13% B．18.30% C．18.61% D．21.47% 22．城市房屋拆迁补偿评估中，对被征收房屋的室内自行装修补偿款的评估应采用的价值类型是（ ）。 A．投资价值 B．谨慎价值 C．快速变现值 D．市场价值 23．某办公楼是 15 年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让手续，出让年限为 50 年，已知该 办公楼建筑物在建设时投入的费用为 255 万元，现时重新购建价格为 350 万元，经济寿命为 60 年，残值 率为 3%，则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为（ ）万元。 A．61.84 B．78.35 C．84.88 D．173.17 24．下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是（ ） A．围墙工程费 B．电力设施工程费 C．居委会用房建设费 D．人防工程费 25．参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是（ ） A．各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值 B．各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称 C．各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致 D．各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值 26．假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取（ ） A．最佳用途 B．最佳规模 C．最佳集约度 D．最佳开发时机 27．现拟开发建设某写字楼，预计 3 年后建成并全部售出，总建筑面积为 10000m2，可售建筑面积为 8000m2，销售单价为 1.6 万元/mm2，若报酬率为 8%，折现率为 10%。则测算该写字楼开发完成后的现值是 （ ）万元。 A．9616.83 4 B．10161.05 C．12021.04 D．12800 28．某在建工程现拟拍卖，已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地的，目前已经完成地上一 层结构部分。半年后开始预售，1 年后可竣工,销售期为 1 年，销售收入在销售期内均匀实现，则采用成本 法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值 中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为（ ）。 A．0.5 和 1 年 B．0.5 年和 1.5 年 C．0.5 年和 2 年 D．1 年和 1.5 年 29．某类房地产的历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格， 应选用的预测方法（ ）。 A．平均发展速度法 B．平均增减量法 C．数学曲线拟合法 D．中位数法 30．某类房地产 2005 年～2009 年的价格见下表，各年增长量的权重分别为 0.1、0.2、0.2、0.5，则利用平 均增减量法预测该类房地产 2010 年的价格为（ ）元/mm2。 A．8460 B．8500 C．8790 D．8838 31．用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为 V 甲 =1480+80i，乙类房地产的价格变化趋势为 V 乙=1500+60i，则该两类房地产的价格增长潜力相比（ ）。 A．甲类房地产比乙类房地产强 B．乙类房地产比甲类房地产强 C．该两类房地产强弱程度相同 D．该两类房地产强弱程度不可比 32．某地块临街深度为 18m，临街宽度为 50m，总价格为 243 万元,假设标准深度为 24m，则根据四三二 一法则，其路线价为（ ）元/mm2。 A．2025 B．2250 C．2700 D．3000 33．如某宗土地总面积为 7500m2，容积率为 3，相应的土地单价为 4500 元/mm2，现允许容积率提高到 5， 假设容积率每提高 0.1，楼面地价下降 1%,则理论上因容积率提高应补交的地价款为（ ）万元。 A．1125 B．1800 C．2250 D．3375 5