2013年房地产估价师估价案例与分析考试真题及答案与解析

2013 年房地产估价师估价案例与分析考试真题及答案与解析 一、问答题 1 某正常营业中的酒店有多种功能用房，其中，客房、餐厅、会议中心等由该酒店业主自行经 营，娱乐中心、商场对外出租。某房地产估价机构接受委托评估该酒店房地产的市场价值。注 册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查，拟选用收益法作为主要的估价方法之一。 针对上述情况，请分别说明该酒店各类功能用房收益测算的技术思路。 2 某房地产估价机构于 2012 年 7 月 1 日接受委托评估一宗在建工程的转让价值，估价委托合 同约定本次估价的价值时点为 2012 年 7 月 10 日。注册房地产估价师于 2012 年 7 月 3 日进行了 实地查勘，估价作业期间恰逢中国人民银行宣布自 2012 年 7 月 6 日起下调金融机构人民币存 贷款基准利率。 请问：采用成本法和假设开发法估价时，是否需要考虑利率调整的影响?如是，哪些参数应当 考虑利率调整的影响? 2 张某计划用自有闲置资金 100 万元购买一套房屋用于长期投资，拟持有一段时间后转售。某 房地产经纪机构向其推荐了市场价格均为 100 万元的两套房屋，一套为普通住宅，另一套为酒 店式公寓。经了解，普通住宅的市场租金为 5000 元／月，酒店式公寓按 70000 元／年的固定 收益委托经营。张某认为，普通住宅的投资回报率是(5000×12)／1000000=6％，而酒店式公寓 的投资回报率是 70000／1000000=7％，所以选择购买酒店式公寓。 请问： 3 张某的选择是否正确? 4 针对两类物业不同的投资经营特点，注册房地产估价师可以从哪些方面为张某投资决策提供 专业建议? 二、单项选择题 4 某新建住宅楼顶层相邻的两套住房因暴雨导致屋顶渗漏进水，房屋室内装修及部分家具家电 遭到不同程度的损坏，但房屋主体结构和安全性未受到影响。该住宅楼开发企业拟对该两户业 主作出相应赔偿，委托某房地产估价机构分别对该两户业主的损失价值进行评估，两个估价结 果差异较大。 5 本估价项目最适宜采用的估价方法是( )。 （A）修复费用法修复费用法 （B）修复费用法损失资本化法 （C）修复费用法赔偿实例比较法 （D）修复费用法损害前后价差法 1 6 本估价项目的估价结果不包括( )。 （A）修复费用法屋面及室内装修修缮费用 （B）修复费用法损坏家具家电维修费用 （C）修复费用法房屋使用人周转安置费用 （D）修复费用法房屋市场价值的减损额 7 导致两个估价结果差异较大的因素不包括( )。 （A）修复费用法房屋渗漏情况 （B）修复费用法房屋购置原价 （C）修复费用法修缮工期长短 （D）修复费用法房屋使用人数 7 因公共利益需要，政府对某棚户改造区作出了房屋征收决定，甲房地产估价机构被选定为征 收评估机构。被征收人张某在征收范围内拥有两处住房，其中一处办理了权属登记，另一处为 其 10 年前自行建设，未办理相关手续。收到征收评估分户评估报告后，张某对评估范围和评 估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。 8 本案中征收评估机构的选定程序应当是( )。 （A）修复费用法由征收部门对备选估价机构进行综合评分，根据评分结果确定 （B）修复费用法由被征收人推选的代表对备选评估机构进行综合评分，根据评分结果确定 （C）修复费用法由征收部门与被征收人协商，协商不成的，由征收部门采取公开方式确定 （D）修复费用法由被征收人协商，协商不成的，由征收部门组织被征收人投票以得票多的当选或采取摇 号、抽签等随机方式确定 9 关于张某的自建房屋是否应当进行评估的说法，正确的是( )。 （A）修复费用法依照市、县人民政府的认定、处理结果进行评估 （B）修复费用法依据张某提供的自建房屋相关证明材料，按照合法建筑进行评估 （C）修复费用法该自建房屋未进行权属登记，不论何种情况均不应当予以评估 （D）修复费用法该自建房屋已建 10 年未被拆除，可认定为合法，按照合法建筑进行评估 2 10 张某对评估结果有异议，首先应当( )。 （A）修复费用法委托其他评估机构另行评估 （B）修复费用法向原估价机构申请复核评估 （C）修复费用法向当地评估专家委员会申请鉴定 （D）修复费用法向当地人民法院提起诉讼 11 张某就征收补偿提出的下列要求中，不合理的是( )。 （A）修复费用法张某选择房屋产权调换 （B）修复费用法张某要求先补偿、后搬迁 （C）修复费用法张某要求按照搬迁之日类似房地产市场价格补偿 （D）修复费用法张某要求和房屋征收部门订立书面补偿协议 11 某工厂有甲、乙两个厂区，两个厂区的土地均以划拨方式取得。目前甲厂区已补交土地使 用权出让金，办理了出让手续，并整体出租给另一企业使用，租赁合同尚未到期。现该工厂因 发展需要，决定转让甲厂区房地产，抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区扩建厂房，为 此委托某房地产估价机构同时对两个厂区进行评估。 12 针对上述情况，在估价时最恰当的做法是( )。 （A）修复费用法因委托人相同，应当将两个厂区一并估价，出具一份估价报告 （B）修复费用法因价值时点相同，应当将两个厂区一并估价，出具一份估价报告 （C）修复费用法因权属状况不同，应当将两个厂区分别估价，并分别出具估价报告 （D）修复费用法因估价目的不同，应当将两个厂区分别估价，并分别出具估价报告 13 评估甲厂区房地产市场价值时，应当优先考虑选用的估价方法是( )。 （A）修复费用法成本法 （B）修复费用法收益法 （C）修复费用法假设开发法 （D）修复费用法基准地价修正法 3 14 评估乙厂区土地市场价值时，最适宜的估价思路是( )。 （A）修复费用法采用市场法按照出让土地使用权评估其公开市场价值 （B）修复费用法采用假设开发法按照出让土地使用权评估其公开市场价值 （C）修复费用法按照出让土地使用权评估其市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金 （D）修复费用法采用成本法评估乙厂区房地产市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金 三、指错题 下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处。（每指明一处错误得 3 分，本题全 对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）修复费用法 15 房地产抵押评估报告 估价项目名称：××市开发区××路××号房地产抵押价值评估 估价委托 人：××有限公司 估价机构：××房地产估价有限公司 注册房地产估价师：×××(注册号：×××) ×××(注册号：×××) 估价作业日期：2012 年 10 月 1 日至 2012 年 10 月 8 日 估价报告编号：××估 字[2012]第××号 目录(略) 致估价委托人函(略) 注册房地产估价师声明(略) 估价假设和限制条件 (略) 估价结果报告 一、估价委托人(略) 二、估价机构(略) 三、估价对象 估价对象为××市开发 区××路××号的房地产，房屋所有权人和土地使用权人均为××有限公司，房地产权证号为：×× 号，房屋用途为工业，建筑面积为 15000m2；土地用途为工业用地，使用权类型为出让，终止土地用途为工业用地，使用权类型为出让，终止 曰期为 2052 年 10 月 13 日，土地使用权面积为 25000m2。 估价对象位于××市开发区××路与×× 大道交叉路口的西北角，土地形状较规则，开发程度较高，区域内达到“七通一平”” (通供水、 通排水、通电、通风、通路、通煤气、通热、土地平”整)，公共配套齐全。(土地其他情况略) 估价对象包括两栋建筑物，具体情况如下： 一号车间：单层，钢结构，建筑面积 10000m2，建 成于 2002 年，2011 年进行了电力改造，尚有 11 万元工程尾款未结清，层高 16．5m，普通水 泥地面，彩钢板顶棚，彩钢板墙面，照明、水、电配套设施齐全，养护情况良好，可正常使 用。 二号车间：单层、钢结构，建筑面积 5000m2，建成于 2002 年，层高 8m，目前出租给其 他公司使用，租期到 2015 年 12 月 31 日。地面、顶棚、墙面、设施及养护情况等与一号车间 相同。(建筑物其他情况略) 四、估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房 地产抵押价值。 五、价值时点 本次估价的价值时点为 2012 年 10 月 13 日。 六、价值定义 本 报告提供的价值是估价对象在现状合法利用下于价值时点的市场价值。(价值内涵略) 七、估价 依据(略) 八、估价原则(略) 九、估价方法(略) 十、估价结果 估价人员经过实地查勘和分析测 算，确定估价对象在符合本报告估价假设和限制条件下于价值时点的房地产市场价值为：人民 币 9666 万元(大写：人民币玖仟陆佰陆拾陆万元整)。估价对象于价值时点房地产估价师知悉的 法定优先受偿款为：人民币 0 万元(大写：人民币零万元整)。因此，确定估价对象的房地产抵 押价值为：人民币 9666 万元(大写：人民币玖仟陆佰陆拾陆万元整)。单价：6444 元／m2。 十 一、估价人员(略) 十二、估价作业日期 2012 年 10 月 1 日至 2012 年 10 月 8 日。 十三、估价报 告应用的有效期(略) 十四、估价对象变现能力分析(略) 估价技术报告 一、估价对象实物状况描 述与分析(略) 二、估价对象权益状况描述与分析(略) 三、估价对象区位状况描述与分析(略) 四、市场背景描述与分析 1．××市宏观经济发展状况 ××市近年经济快速发展，2012 年 GDP 同 比增长 12％，财政收入同比增长 9％，固定资产投资规模增长 15％。(其他经济发展情况略) 2．××市房地产市场发展状况 ××市 2012 年房地产市场十分活跃，市场呈现量价齐增态势。全 年住宅成交量同比增长 9％，写字楼成交量同比增长 12％，商业物业成交量同比增长 5％。住 宅成交价格同比上升 12％，写字楼成交价格同比上升 10％，商业物业成交价格上升 16％。 4 五、最高最佳利用分析(略) 六、估价方法适用性分析(略) 七、估价测算过程 (一)成本法测算过 程 1．土地取得成本采用市场法计算同类用途出让土地使用权价格为 1300 元／m2。(测算过程 略)土地取得成本=1300×25000=3250(万元)2．建设成本(1)建筑安装工程费当地同类标准层高的 单层钢结构厂房建筑安装工程费单价为 2600 元／m2。(依据略)建安工程费 =2600×15000=3900(万元)(2)勘查设计和前期工程费勘察设计和前期工程费为建筑安装工程费的 9％。(依据略)勘查设计和前期工程费=3900×9％=351(万元)(3)基础设施建设费基础设施建设费 为每平”方米建筑面积 290 元。(依据略)基础设施建设费=290×15000=435(万元)(4)其他工程费其 他工程费为每平”方米建筑面积 130 元。(依据略)其他工程费=130×15000=195(万元)(5)开发期间 税费开发期间税费为每平”方米建筑面积 210 元(依据略)开发期间税费=210×15000=315(万元)(6) 建设成本建设成本=3900+351+435+195+315=5196(万元)3．管理费用管理费用比率一般按 4％ 计算(依据略)管理费用=5196×4％=207．84(万元)4．销售费用销售费用比率一般按 3％计算(依 据略)销售费用=(3250+5196)×3％=253．38(万元)5．投资利息计息期按一年计算，利率按 6．15％计算。(依据略)投资利息=(土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用)×6．15％ =(3250+5196+207．84+253．38)×6．15 =547．79(万元)6．销售税费销售税费一般为销售价格 V(即开发完成后的价值)的 5．65％。(依据略)销售税费=V×5．65％7．开发利润项目成本利润 率为 15％。(依据略)开发利润：(土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利 息)×15％=(3250+5196+207．84+253．38+547．79)×15％=1418．25(万元)销售价格=土地取得 成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润+销售税费=土地取得成本+建设成本 +管理费用+销售费用+投资利息+开发利润+销售价格×5．65％销售价格=(土地取得成本+建设 成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润)／(15．65％)=(3250+5196+207．84+253．38+547．79+1418．25)／(1-5．65％)=11524．39(万 元)8．折旧根据实地查勘建筑物的完损程度和使用年限确定建筑物的成新率为 90％。(确定过 程略)房地产现值为：11524．39×90％=10371．95(万元)取整：10372 万元单价：10372／ 15000=6915(元／m2)(取整)(二)收益法测算过程 式中 A ——年净收益；土地用途为工业用地，使用权类型为出让，终止 Y——报酬率；土地用途为工业用地，使用权类型为出让，终止 g——年收益递增率；土地用途为工业用地，使用权类型为出让，终止 n——收益年限。 1．测算年净收益 年 有效毛收入=月租金×12×收益总面积×出租率+其他收入 年运营费用=维修费+管理费+税金+保 险费+其他费用(物业管理费、水电费等) 年净收益=年有效毛收入-年运营费用 (1)年有效毛收入 该地区同类工业厂房以建筑面积计算的租金为 1．5 元／(m2.天) (不包括物业费、水电费)，空 置率为 5％。(依据及测算过程略) 年有效毛收入=日租金×365×(1-5％) =1．5×365×0．95=520．13(元／m2) (2)年运营费用 1)营业税及附加 包括营业税、城市建设维 护费、教育费附加，占租金有效毛收入的 5．5％。 营业税及附加=520．13×5．5％=28．61(元 ／m2) 2)房产税 房产税占租金有效毛收入的 12％。 房产税=520．13×12％=62．42(元／m2) 3) 维修费 维修费为 5．2 元／m2。(依据及测算过程略) 4)管理费 管理费占租金有效毛收入的 3％。(依据略) 管理费=520．13×3％=15．6(元／m2) 5)保险费 经测算，保险费为 10．39 元／ m2。(依据及测算过程略) (3)年净收益 年净收益=有效毛收入-营业税及附加-房产税-维修费-管 理费-保险费 =520．13-28．61-62．42-—5．2-15．6-10．39=397．97(元／m2) 2．确定报酬率 Y 经测算，报酬率为 7％。(依据及测算过程略) 3．确定收益逐年递增比率 g 经测算，估价对象 净收益每年递增 1％。(依据及测算过程略) 4．确定尚可收益年限 n 估价对象为钢筋混凝土结 构，其耐用年限为 60 年，该房地产建成于 2002 年，则建筑物剩余使用年限为 50 年，再根据 委托人提供的估价对象《房屋所有权证》、《国有土地使用证》和《土地使用权出让合同》， 土地使用权终止日期为 2052 年 10 月 13 日，土地剩余年限为 40 年，土地出让合同约定建设用 地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权。按照《房地产估价规范》(GB／T502911999)的规定，建筑物耐用年限长于土地剩余年限时，应当按土地剩余年限计算。因此，估价 对象尚可使用 40 年，即收益年限 n 为 40 年。5．测算收益价格 5