2013年房地产估价师基本制度与政策考试真题及答案

2013 年房地产估价师基本制度与政策考试真题及答案 一、单项选择题（共 40 题，每题 0.5 分，每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂 黑其相应的编号） 1．专项用于廉租住房维护和管理的资金是( )。 A．廉租住房租金 B．土地出让净收益 C．地方财政资金 D．住房公积金增值收益 2．征收集体土地是国家依法强制取得集体土地( )的行为。 A．所有权 B．使用权 C．承包经营权 D．地役权 3．挂牌出让国有建设用地使用权，挂牌时间应不少于( )个工作日。 A．5 B．7 C．10 D．15 4．国有土地上房屋征收评估费一般由( )支付。 A．被征收入 B．房屋征收部门 C．建设单位 D．房屋征收实施单位 5．某注册房地产估价师在房屋征收评估时，为被征收入谋取不正当利益，虚增建筑面 1500m2，致 使国家损失 1000 万元，该房地产估价师涉嫌( )。 A．金融诈骗罪 B．提供虚假证明文件罪 C．侵犯财产罪 D．出具证明文件重大失实罪 6．转让房屋开发建设项目，除建设用地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额压达到全 部开发投资总额的( )以上。 A．25% B．30% C．35% D．50% 7．商品房预售广告不得涉及的内容是( )。 A．开发企业名称 B．装修装饰内容 C．贷款银行名称 D．预售许可证书号 8．建设工程符合城市规划要求的法律凭证是( )。 A．选址意见书 B．建设用地规划许可证 C．建筑工程施工许可证 D．建设工程规划许可证 9．城市控制性详细规划由( )批准。 A．本级人民政府 B．上一级人民政府 C．国务院城乡规划主管部门 D．本级人民代表大会常务委员会 10.关于商品房屋租赁合同的说法，错误的是( )。 A．商品房屋租赁合同应采用示范文本 B．商品房屋租赁合同应采用书面形式 C．商品房屋租赁合同应办理登记备案 D．商品房屋租赁合同逐步实行网上备案 11.下列房地产权利中，属于可以抵押的是( )。 A．国有土地所有权 B．宅基地的土地使用权 C．集体土地所有权 D．村企业的房屋所有权 12.抵押人为抵押的房地产投保，在抵押期间，保险赔偿的第一受益人是( )。 A．抵押人 B．承租人 C．担保人 D．抵押权人 13.房屋登记事项只在房屋登记簿上记载，不颁发房屋权属证书的是( )。 A．房地产开发企业待售的房屋 B．申请初始登记的新建商品房 C．继承、接受遗赠取得的房屋 D．全体业主共有的物业服务用房 14.房屋登记机构办理在建工程抵押登记后，应向权利人发放( )。 A．备案证明 B．房屋所有权证书 C．登记证明 D．房屋他项权利证书 15.房地产估价收费采用( )计收。 A．分类定率 B．差额定率分档累进 C．差别比例 D．幅度定额分档累进 16.房地产估价有限责任公司中专职注册房地产估价师的股份合计应不低于( )。 A．50% B．60% C．70% D．80% 17.注册房地产估价师在每一注册有效期内，最少应接受( )学时的继续教育。 A．30 B．60 C．90 D．120 18.住房置业担保公司为借款人提供的是( )保证。 A．抵押 B．质押 C．留置权 D．连带责任 19.售房单位出售多层公有住房，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金应不低于( )。 1 A．5% B．10% C．20% D．30% 20.某房地产开发项目销售收入为 65000 万元人民币，扣除项目金额为 35000 万元，则应缴纳土地增 值税( )万元。 A. 9000 B.10250 C.12000 D.15000 21.下列取得房地产的行为中，属于免征契税的是( )。 A．接受遗赠房地产 B．购买经济适用住房 C．城镇职工第一次购买公有住房 D．购买 90m2 以下且属于该家庭唯一住房 22.经营性自用的房产缴纳房产税的计税依据是( )。 A．房产原值 B．房产净值 C．房产余值 D．房产市场价格 23. 2012 年，王某出租住房免征( )。 A．营业税 B．个人所得税 C．房产税 D．城镇土地使用税 24.住房公积金缴存基数不得高于职工工作所在地设区城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资 的( )倍。 A．1 B．3 C．4 D．5 25.下列城市建设用地中，属于市政公用设施用地的是( )。 A．邮政设施用地 B．汽车客运站用地 C．卫生防疫用地 D．公共停车场用地 26.从事房地产估价活动需充分考虑房地产与其环境的相互影响，住房制度属于房地产环境中的( )。 A．自然环境 B．人工环境 C．经济环境 D．社会环境 27.下列民用建筑中，属于主体结构部分的是( )。 A．地基 B．门窗 C．楼板 D．楼面 28.在现行建筑安装工程费用组成中，夜间施工增加费属于( )。 A．规费 B．措施费 C．直接工程费 D．企业管理费 29.全面反映房屋及其用地的位置和状况的基本图是( )。 A．地形图 B．房产分幅图 C．房产分丘图 D．房产分户图 30.与商品房销售价格相对应，个人对商品房的需求必须同时具备的条件是( )。 A．个人具有购买意愿和个人具有支付能力 B．个人具有购买意愿和商品符合国家标准 C．个人具有支付能力和商品符合国家标准 D．商品符合国家标准和商品符合个人需求 31.某企业生产某种产品，除一种生产要素可变外，其他生产要素均保持不变。随着该可变要素投入 增加，当边际产量为 0 时，达到最大值的是( )。 A．总产量 B．平均产量 C．总利润 D．平均利润 32.下列商业银行业务类型中，属于担保型中间业务的是( )。 A．汇兑业务 B．信用证业务 C．委托收款业务 D．融资租赁业务 33.下列货币政策工具中，属于促进商业银行扩大信贷规模的货币政策是( )。 A．提高再贴现利率 B．提高法定存款准备金率 C．提高消费贷款首付款比例 D．提高央行在公开市场上有价证券的买入量 34.下列有价证券中，属于在同等条件下投资风险最大的是( )。 A．企业债券 B．开放型基金 C．优先股股票 D．普通股股票 35.企业房屋保险价值应依据出险房屋建筑的( )确定。 A．账面原值 B．账面净值 C．重置价值 D．账面原值加成数 36. 2012 年，某市新增房地产供应量中，90 m2 以下住宅建筑面积是 90m2 以上住宅建筑面积的 1.5 倍。 反映这两者关系的统计指标是( )。 A．强度相对指标 B．比较相对指标 C．比例相对指标 D．结构相对指标 37.下列房地产开发企业会计科目中，属于资产类科目的有( )。 A．实收资本 B．预付工程款 C．预收售房款 D．商品房销售收入 38.下列物权中，属于用益物权的是( )。 A．质权 B．抵押权 C．地役权 D．留置权 2 39.张某购买李某总价款为 160 万元的一套住房，并按合同约定支付了定金 48 万元。李某不能履约， 则应返还张某( )万元。 A．48 B．64 C．80 D．96 40.在房地产拍卖活动中，属于要约表示的是( )。 A．告知评估价 B．公布保留价 C．给出起拍价 D．竟买人报价 二、多项选择题（共 15 题，每题 2 分。每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意，请在答题卡 涂黑相应的编号。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分） 1．下列建设项目用地中，属于应采用拍卖、招标或者挂牌方式出让的有( )。 A．旅游设施用地 B．商品住宅开发用地 C．廉租住房用地 D．高新技术研发用地 E．烟草企业用地 2．下列征收集体土地中，属于应由省级人民政府批准征收的有( )。 A．基本农田 10hm2 B．基本农田 20hm2 C．其他土地 60hm2 D．基本农田以外的耕地 20hm2 E．基本农田以外的耕地 40hm2 3．房地产估价机构提交的国有土地上房屋征收评估分户初步评估结果应包括( )。 A．房屋评估价值 B．评估对象的构成 C．装饰装修评估结果 D．评估对象基本情况 E．停产停业损失评估结果 4．商品房现售条件与预售条件的不同之处有( )。 A．已通过竣工验收 B．取得建设工程规划许可证 C．取得建设用地使用权证书 D．取得建筑工程施工许可证 E．物业管理方案已落实 5．下列房地产中，属于可以转让的有( )。 A．被查封的房地产 B．异议登记期间的房地产 C．抵押权人同意转让的房地产 D．购买已满五年的经济适用住房 E．已登记尚未领取房屋所有权证的住房 6．下列房屋权属登记信息中，属于可公开查询的有( )。 A．房屋坐落 B．房屋用途 C．房屋所有权人 D．司法查封情况 E．房屋登记原始凭证 7．根据《房屋登记办法》，可以申请预告登记的情形有( )。 A．在建工程抵押 B．预购商品房 C．预购商品房抵押 D．房屋所有权抵押 E．房屋所有权转让 8．三级资质的房地产估价机构不得从事( )等评估。 A．企业清算 B．房地产课税 C．房地产抵押 D．房地产司法鉴定 E．房屋征收补偿 9．下列房地产中，属于免征房产税的有( )。 A．监狱用房 B．高校招待所 C．部队营房 D．法院办公楼 E．房地产开发企业自用的房地产 10.下列绿地中，属于可计入绿地率指标的有( )。 A．公共绿地 B．宅旁绿地 C．屋顶绿地 D．晒台绿地 E．公共服务设施所属绿地 11.下列区域中，属于 1 类声环境功能区的有( )。 A．康复疗养区 B．居民住宅区 C．文化体育区 D．商业金融区 E．集市贸易区 12.下列关系式中，属于正确表达房地产开发项目“经济成本”内涵的有( )。 A．会计成本+正常利润 B．会计成本+隐成本 C．显成本+隐成本 D．会计成本+经济利润一隐成本 E．销售收入一经济利润 13.下列金融工具中，属于短期信用工具的有( )。 A．本票 B．汇票 C．支票 D．股票 E．大额可转让定期存单 14.债券的基本要素包括债券( )。 A．利率 B．价格 C．持有人 D．偿还期限 E．票面价值 3 15.通过资产负债表，可以了解企业的( )。 A．偿债能力 B．经营能力 C．经济实力 D．现金流量情况 E．经营成果 三、判断题（共 40 题，每题 0.5 分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用 “√”表示 正确，用“×”表示错误，不答不得分，判断错误扣 0.5 分，本题总分最多扣至 0 分） 1．宅基地和自留地、自留山所有权属于集体所有。 ( ) 2．以划拨方式取得的建设用地使用权没有使用期限的限制，任何情况都不可以转让、抵押。( ) 3．对于收回的闲置土地，政府可以采用招标等方式重新确定土地使用权人。 ( ) 4．被征收入对房屋征收决定不服的，可以依法提起民事诉讼。 ( ) 5．同一个房屋征收范围内的房屋征收评估工作，只能由一家房地产估价机构承担。 ( ) 6．房地产开发项目资本金是指在投资项目总投资中投资者实际投入的出资额。 ( ) 7．转让房地产开发项目，当事人应持转让合同到房地产开发主管部门备案。 ( ) 8．所有工程建设项目．均需向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。 ( ) 9．建筑面积在 500m2 以下的建筑工程，可以不办理建筑工程施工许可证。 ( ) 10.成套房屋的建筑面积为套内使用面积加分摊的共有建筑面积之和。 ( ) 11.抵押房地产转让价款超过债权数额部分归抵押人所有，不足部分由抵押人清偿。 ( ) 12.《房屋登记办法》的适用范围是国有土地上的房屋登记。 ( ) 13.国有土地范围内成套住房，可按幢、层、套、间等为基本单元进行登记。 ( ) 14.住宅楼共有建筑面积应以幢为单元进行分摊。 ( ) 15,房地产估价、经纪的收费都是以房地产交易的市场价格为基数计算的。 ( ) 16.只有一级资质的房地产估价机构可以设立分支机构。 ( ) 17.房地产估价机构合作完成估价业务的，应以合作的名义共同出具估价报告。 ( ) 18.物业服务收费应区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。( ) 19.附加和加成都是加重纳税人负担的措施。 ( ) 20.甲方提供土地、乙方出资金合作建房，建成后甲方将其所得的房地产转让给乙方，甲方应缴纳营 业税。 ( ) 21.企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间划转房屋权属的，不征收契税。( ) 22. 2013 年 7 月 31 日，王某转让购买不足 5 年住房，按其销售收入减去购房价款的差额征收营业税 。 ( ) 23.住房公积金包括个人交存和单位交存两部分，分别归职工个人所有和单位所有。 ( ) 24.职工与单位解除劳动关系并出国定居，可以提取住房公积金。 ( ) 25.从工程地质条件看，滑坡体本身、地震区都不宜作为城市建设用地。 ( ) 26.装修装饰材料是室内环境污染的主要来源，所谓的空调病与办公室综合症都与其密切相关。 ( ) 27.建筑物中的伸缩缝可以代替沉降缝，但沉降缝不可以代替伸缩缝。 ( ) 28.在我国的建设投资构成中，无形资产费用属于建筑安装工程费用中的间接费。 ( ) 29.以国有资金投资为主的工程建设项目必须采用工程量清单计价。 ( ) 30.地籍图是表示土地产权、地界、高程和分区的平面图。 ( ) 31.供给规律反映了商品本身价格与其质量优劣之间变化的依存关系。 ( ) 32.完全垄断厂商总可以通过对产量和价格的控制实现利润最大化，获得超额利润。 ( ) 33.判断经济是否陷入通货紧缩，关键看物价总水平是否持续下降，且持续期至少半年以上。( ) 34.广义货币 M2 是第二活跃的货币，目的在于“储币待购”，即作为流通手段的准备而存在。( ) 35.证券价格是由货币使用中产生的收益和社会借贷资金利率的比率所决定。 ( ) 36.保险基本原则中，由损失补偿原则派生出的权益转让原则和分摊原则均不适用于人身保险。 ( ) 37.测定长期趋势值的方法主要有扩大时距法、移动平均法和最小二乘法。 ( ) 38.速动比率是反映企业短期偿债能力的一个辅助指标，但所反映的企业短期偿债能力较流动比率更 4 加可信。 ( ) 39.法定代理是依据法律的直接规定而发生的代理关系，而指定代理实质上是实现法定代理的方式。 ( ) 40.强制拍卖时，只有法院有权选择拍卖机构进行拍卖。 ( ) 四、综合分析题（共 3 大题，15 小题，每小题 2 分，每小题的备选答案中有 1 个或 1 个以上符合题意， 请在答题卡涂黑其相应的编号。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每 个选项得 0.5 分） （一） 2006 年 12 月，刘某与甲房地产开发企业签订商品房预售合同，约定所购住宅楼套内建筑面积为 100m2，套内封闭阳台面积为 6m2。2007 年 3 月，房屋通过竣工验收。经实测，刘某所购住宅共有建筑 面积分摊系数为 0. 25。2007 年 5 月，房屋交付给刘某。2007 年 6 月，刘某领取了房屋所有权证。2007 年 7 月，刘某将该套住宅转让。 1．刘某所购住宅的建筑面积为( )。 A. 106.00 m2 B. 117.50 m2 C. 125.00 m2 D. 132.50 m2 2．甲房地产开发企业对该套住宅的保修期从( )起计算。 A．2006 年 12 月 B．2007 年 3 月 C．2007 年 5 月 D．2007 年 6 月 3. 2007 年 6 月，刘某办理的房屋登记类型为房屋所有权( )。 A．初始登记 B．转移登记 C．变更登记 D．注销登记 4．刘某转让该住宅计算个人所得税时，允许从其转让收入中减除的有关合理费用包括( )。 A．装修费用 B．交易手续费 C．物业管理费 D．住房贷款利息 （二） 2013 月 6 月 20 日，某市人民政府根据城市规划实施旧城改造，决定征收城区内某处国有土地上的房 屋。李某在征收范围内拥有一套建筑面积为 100m2 的住宅，其中，10 m2 自行改为商业用房， 另还自行 搭建了 5 m2 违章建筑。住宅抵押给银行尚有 500000 元贷款未还，同时，该套住宅已出租， 租期 3 年， 年租金为 30000 元。经测算，该区域类似住宅的市场价格为 10000 元／m2。李某收到房 屋征收估价报告 后，对估价结果有异议。 5．该市人民政府在作出房屋征收决定前，应完成的工作为( )。 A．进行社会稳定风险评估 B．足额到位征收补偿费 C．评估被征收房屋的价值 D．组织有关部门对征收补偿方案进行论证 6．征收补偿李某房屋的建筑面积为( )。 A. 90 m2 B. 100 m2 C.110 m2 D.115 m2 7．李某出租房屋，每年应缴纳的个人所得税、营业税、房产税总和为( )元。 A. 4650 B.5100 C.5700 D.5800 8．征收李某房屋的补偿额应不低于( )万元。 A．50 B．59 C．100 D．109 9．李某收到估价报告后，可以选择处理的方式为( )。 A．向出具报告的房地产估价机构咨询 B．另行委托其他房地产估价机构重新估价 C．在规定期限内向原房地产估价机构书面申请复核估价 D．直接向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴定 （三） 甲公司于 2013 年 6 月以出让方式取得一宗居住用地，出让合同约定容积率≤ 3.0，建筑密度≤33%， 绿地率≥35%，人口容量≤8000 人／h m2，以中、高层为主。该宗地周边有大型商业中心和中学、小学及 医疗、文化等设施，市政配套齐全。甲公司另有一幢账面原值为 3000 万元的商业用房，于 2013 年 1 月出 租给乙公司，并收到预付年租金 240 万元。同时，甲公司用商业用房向银行抵押贷款 1500 万元，年利率 5