2014年房地产估价师案例与分析考试真题及答案分析

2014 年房地产估价师案例与分析考试真题及答案分析 一、问答题（共 3 题，每题 10 分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）甲房地产估价机构（以下称甲机构）接受人民法院委托，对建于 2010 年的某项目一期 的一幢毛坯双拼别墅进行司法鉴定估价。价值时点为 2014 年 8 月 25 日，评估单价为 25000 元/ ㎡。当事人以正在销售的该项目三期毛坯别墅定价 30000－35000 元/㎡为由，对估价结果提出 异议，人民法院为此发来质询函。甲机构调查了解到该项目三期为临湖独栋别墅，2014 年 7 月底 竣工并开始销售，销售活动中优惠力度较大。经复核，甲机构维持原估价结果，并对异议进行了书 面回复。请问： 1.甲机构书面回复的致函对象是谁？ 2.导致估价对象与该项目三期别墅价格差异的主要原因有哪些？ （二）某房地产估价机构接受委托评估一停建住宅项目的转让价值，价值时点为 2014 年 6 月 15 日。该项目土地是 2008 年 6 月以出让方式取得，2010 年 6 月项目结构封顶后因故停工。根据委托 人提供的资料，项目实际已支出成本为 2800 元/㎡，包括土地取得成本、开发成本（注：应为建设 成本，下同）、管理费用以及 2008 年 6 月至价值时点的投资利息。注册房地产估价师经调查核实， 认为委托人列支的截至项目停工的各项实际成本费用符合当时的市场情况，在采用成本法估价时， 确定该房地产重置成本为 2800 元/㎡。请问： 1.上述确定该房地产重置成本的过程有哪些错误？ 2.在正确确定重置成本后，还应考虑哪些因素才能测算出成本价值？ （三）某房地产估价机构在开展估价人员业务培训时，设定同一价值时点，对某工厂整体房地 产分别进行抵押估价和征收评估。合理的估价结果为抵押价值 3000 万元，被征收房屋补偿价值 4000 万元。估价对象全厂区拥有国有土地使用证，地上建有 10 幢房屋。第 1～6 幢办理了房屋所有 权证，其中第 1～2 幢长期出租，第 3～6 幢自用；第 7～10 幢自用但未办理权属登记，估价对象不 存在任何法定优先受偿款。请问： 1.该项目抵押估价和征收评估的估价对象房屋范围分别包括哪些？ 2.造成该项目抵押价值和征收补偿价值差异的主要原因有哪些？ 二、单项选择题（共 3 大题，10 小题，每小题 2 分，每小题的备选答案中只有一个最符合题 意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内） （一）某房地产估价机构接受委托，对市中心某大厦地下一、二层进行房地产抵押价值评估， 目的是为委托人办理续期贷款提供价值参考依据。该大厦地下一层为各类独立餐饮店面，目前处于 满租状态，租期一般为三年，部分早期进驻的店面租金水平低于同层其他类似店面 15%左右，这 部分店面剩余租期基本都在半年以内，地下一层其他店面租金与市场水平接近。地下二层为车位， 均可独立出售，目前业主对外出租。 1.采用比较法测算地下一层房地产价值时，若选择该大厦首层作为可比实例，则必须进行 （ ）。 第1页 A.交易情况修正 B.市场状况调整 C.实物状况调整 D.区位状况调整 2.采用收益法测算地下一层租金收益时，正确的做法是（ ）。 A.应充分考虑各店面租约租金的限制 B.只需考虑低租金店面剩余租期内租约租金的限制 C.若低租金的优惠条件不可延续，则不需考虑租约租金的限制 D.不考虑各店面租约租金的限制，以目前市场租金水平为准 3.采用比较法评估地下二层车位价值时，权益状况调整的内容可不包括（ ）。 A.土地使用期限 B.规划条件 C.租约限制 D.原抵押权的优先受偿款 （二）某市规定自 2013 年 4 月 1 日起对二手房交易中的个人所得税由原来按照交易总额的 1%计征，调整为按照转让所得的 20%计征，张某于 2013 年 4 月 15 日出售了其拥有的一套住房， 税务部门认为其申报的成交价格较正常市场价格明显偏低。房屋登记资料显示该套住房为张某于 2009 年 8 月 27 购得。为合理确定张某应缴纳的个人所得税额，税务部门委托房地产估价机构评 估该套住房的市场价值。 4.根据估价目的，本估价项目的价值时点应当是（ ）。 A.2009 年 8 月 27 日 B.2013 年 4 月 1 日 C.2013 年 4 月 15 日 D.2009 年 8 月 27 日和 2013 年 4 月 15 日 5.注册房地产估价师应当在估价报告的（ ）内容中对该税收政策调整进行阐述。 A.估价假设与限制条件 B.市场背景描述与分析 C.风险提示说明 D.估价测算过程 6.关于该市税收政策调整可能产生的影响分析，不恰当的是（ ）。 A.将在一定程度上抑制房地产投资投机性需求 B.部分刚性需求购房者将转向新建商品住房市场 C.二手房市场交易量增加，房价上涨势头将趋缓 D.将在一定程度上催热该市房地产租赁市场 （三）某市土地管理部门挂牌整体出让一宗面积为 20 万平方米、容积率为 2.5 的住宅用地， 甲房地产开发公司拟取得该宗土地后分三期进行滚动开发，委托乙房地产估价机构评估其能承受的 最高挂牌出让地价。注册房地产估价师拟选用假设开发法中的现金流量折现法（注：应为动态分析 法，下同）进行估价。 7.采用现金流量折现法进行估价时，正确的是（ ）。 A.对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点 B.对宗地整体估价，将各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点 C.对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点 D.对三期分别估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点后加总 8.在确定开发完成后的房地产价值时，应当采取（ ）。 A.价值时点的住宅市场价格 B.三期开发完成后的住宅市场价格，折现至价值时点 C.各期开始销售时的市场价格，分别折现至价值时点 D.各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至价值时点 9.在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应当包括（ ）。 A.销售费用、销售税费和开发利润 第2页 B.销售费用、销售税费和投资利息 C.销售费用、销售税费和购地税费 D.销售费用、销售税费和企业所得税 10.关于该估价项目的说法，正确的是（ ）。 A.测算投资利息时应当采用价值时点的利率 B.评估单价应当等于价值时点类似地块的平均交易单价 C.现金流量折现法测算结果大于静态分析法测算结果 D.折现率可以根据委托人的目标要求来设定 三、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处（每指明 1 处错误得 3 分，本题 全对得 40 分。请在答题纸上作答。每个错误对应 1 个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的 不计分） 房地产抵押估价报告 估价项目名称：××股份有限公司位于××市××产业园××路××号房地产抵押价值评估 估价委托人：××股份有限公司 估价机构：××房地产估价有限公司 注册房地产估价师：×××（注册号：×××） ×××（注册号：×××） 估价作业期：2011 年 9 月 18 日至 9 月 27 日 估价报告编号：××估字[2011]第××号 目录（略） 致估价委托人函（略） 注册房地产估价师声明（略） 估价假设和限制条件（略） 估价结果报告 一、估价委托人（略） 二、估价机构（略） 三、估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 四、估价对象 1.估价对象范围 估价对象为位于××市××产业园××路××号生产基地的 3 幢建筑物及其占用的土地使用权， 总建筑面积为 12263.24㎡，土地面积为 8860.06㎡。纳入本次抵押的估价对象包括房屋的所有 权和所占用的土地在剩余使用期限的使用权，以及确保其正常使用功能不可分割的基本设备设施和 装修。 2.估价对象概况 （1）位置及环境状况（略） （2）建筑物状况 估价对象建筑物共 3 幢，其中第 1、2 幢为生物制药车间，均为一层钢混结构。层高 4.5m， 建筑面积均为 6100㎡；第 3 幢为动力中心，一层砖混结构，层高 3.5m，建筑面积为 63.24㎡。 建筑物外墙均为深灰涂料，内墙涂料刷白，水泥砂浆顶棚，水泥地地面；水电卫齐全，塑钢门窗。 估价对象整体保养状况较好。 （3）土地状况 第3页 估价对象房地产所在宗地开发程度已达到“五通一平”（宗地红线外通路、通电、通信、通上水、 通下水，宗地红线内场地平整）。估价对象宗地形状规则，地势平坦，地质状况良好。 3.权利状况 （1）房屋所有权情况（略） （2）土地使用权情况（略） （3）他项权利状况 根据委托人提供的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》和《法定优先受偿权利情况证明》 显示，至价值时点估价对象无尚未注销的他项权利登记，即估价对象法定优先受偿款为 0。 根据估价人员实地查勘情况，估价对象房地产中第 2 幢车间已出租，由于委托人未提供相关租 赁合同，估价对象在价值时点的租赁价格不详，故本次评估未考虑估价对象租约对房地产价格的影 响。 五、价值时点 2011 年 9 月 14 日，与实地查勘日一致。 六、价值类型 房地产抵押价值等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定 优先受偿款。 七、估价依据 （一）国家和地方政府相关法律法规（略） （二）房地产估价技术规范和标准 1.《房地产估价规范》； 2.《房地产抵押估价指导意见》； 3.《城市房地产抵押管理办法》。 （三）估价委托人提供的有关资料 1.《房屋所有权证》； 2.《国有土地使用证》； 3.委托人提供的其他有关资料。 （四）估价机构实地查勘、市场调查获得的资料（略） 八、估价原则（略） 九、估价方法 房地产估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法和基准地价修正法五种方法。估价人 员遵循估价原则，根据估价对象的特点和估价目的，结合邻近地区市场状况调查和估价对象实地查 勘情况，在认真分析研究所掌握的资料基础上，最终选用成本法与收益法两种方法进行评估。（方 法定义略） 十、估价结果 估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，遵循估价原则，在进行实地查勘、广泛收集有 关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项因素，结合估 价对象特点和使用现状，按照科学的估价程序，选用比较法和收益法进行测算，最终确定估价对象 在价值时点 2011 年 9 月 14 日假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值为人民币 3301.26 万 元，估价师知悉的估价对象至价值时点的法定优先受偿款为 0。 估价对象房地产抵押价值为人民币 3301.26 万元（大写：人民币叁仟叁佰零壹万贰仟陆佰元 整）。 十一、估价人员（略） 十二、估价作业期（略） 十三、估价报告应用的有效期（略） 第4页 十四、风险提示（略） 十五、变现能力分析（略） 估价技术报告 一、估价对象实物状况描述与分析（略） 二、估价对象区位状况描述与分析（略） 三、估价对象权益状况描述与分析（略） 四、市场背景描述与分析 五、最高最佳利用分析（略） 六、估价方法适用性分析（略） 七、估价测算过程 （一）成本法 成本法是求取价值对象（注：严格说应为估价对象）在价值时点的重置价格或重建价格，扣除 折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。其基本公式为： 房地产价值＝重新购建价格－建筑物折旧 房地重新购建价格＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋ 开发利润 1.土地取得成本 采用成本法和基准地价修正法评估土地使用权价格，同时考虑买方应当负担的相关税费后，土 地取得成本为 7836797 元（测算过程略）。 2.开发成本 开发成本主要包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施 建设费、开发期间税费、不可预见费。 （1）建筑安装工程费 建筑安装工程费包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费用、安装工程费用、设备设施费、 装饰装修工程费用等。 A.建筑物建安费 根据《关于发布××市建筑安装工程 2011 年 1 季度造价指数的通知》，钢混结构建筑物建安 综合造价为 1150 元/㎡，包括建安造价、基础工程费、设备设施安装费、装饰装修工程费等。则： 估价对象建筑物建安费为 12263.24×1150＝14102726（元）。 B.附属工程费 附属工程是指房屋周围的围墙、水池水景、建筑小品、绿化等。估价对象为工业厂房，用于生 产。根据工业建筑设计和规划要求，结合现状，综合确定估价对象附属工程费按建筑面积分摊计 65 元/m2，则附属工程费为 795204 元。 建筑安装工程费为上述两项之和，即 14102726＋795204＝14897930（元）。 （2）勘察设计和前期工程费 1）勘察设计费 按造价的 6.23%计算，为 928141 元。（依据略） 2）前期工程费 按建筑面积计 122 元/m2，共计 1496115 元。（依据略） 上述两项合计为 2424256 元。 （3）不可预见费 根据房地产市场状况及开发项目的规模，不可预见费一般为开发成本的 1%～3%，本次评估 确定其比率为 3%。前述（1）（2）项之和的 3%，为 446938 元。 第5页