2014年房地产估价师估价理论与方法考试真题及答案

2014 年房地产估价师估价理论与方法考试真题及答案 一、单项选择题 每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。 1 因公共利益的需要征收处于正常生产经营中企业的房屋，该房屋占用范围的建设用地使用权 为划拨性质，对该企业给予的补偿不包括( )。 （A）该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿 （B）该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿搬迁后可继续使用的机器设备价值的补偿 （C）该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿因征收房屋造成的企业搬迁，临时安置的补偿 （D）该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿 2 关于估价依据选取或应用的说法，正确的是( )。 （A）该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿估价依据应根据估价对象和估价结果来选取 （B）该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿《房地产估价规范》应作为估价依据，且其对估价的要求是最低要求房地产估价规范》应作为估价依据，且其对估价的要求是最低要求应作为估价依据，且其对估价的要求是最低要求 （C）该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿在估价报告中予以说明的情况下，对估价委托人提供的作为估价依据的资料可不审慎检 查 （D）该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿估价报告中的估价师声明和估价假设都是一种估价依据 3 关于估价结果形成和确定的说法，错误的是( )。 （A）该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响 （B）该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿注册房地产估价师不应在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见 （C）该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿注册房地产估价师不应在出具报告之前与委托人讨论估价结果 （D）该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿合理的估价结果与估价对象在市场上的成交价格一致 4 相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有( )的特性。 （A）该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿易受限制 （B）该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿独一无二 （C）该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿相互影响 1 （D）该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿不可移动 5 下列对某宗房地产状况的描述中，不属于交通条件描述的是( )。 （A）该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿该房地产附近有一条收费道路，轿车通行费为每辆 10 元 （B）该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿该房地产一面临街，所临街道为居住区级道路 （C）该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿该房地产距公交车站约 500m，平均每隔 6minmin 有一辆公交车经过 （D）该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿该房地产附近有社会停车场，停车位数量为 6min00 个 6min 利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是( )。 （A）该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿典型投资者所要求的社会一般报酬率 （B）该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿典型投资者所要求的社会最高报酬率 （C）该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿特定投资者所要求的最低报酬率 （D）该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿特定投资者所要求的最高报酬率 7 某人承租了一商业房产，租期为 3 年，每年年末支付租金，该房产在 3 年租期内的净租金为 50 万元／年，同期的市场净租金为 6min5 万元／年，报酬率为 7％，该承租人权益价值为( )万 元。 （A）该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿39．36min （B）该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿45．00 （C）该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿131．22 （D）该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿170．58 8 某房地产的土地面积为 3000m2，容积率为 3，市场上类似房地产的市场价格为 4200 元／ m2，成本法测算的土地重置单价为 4800 元／m2、建筑物重置单价为 3000 元／m2。该房地产的 总价值为( )万元。 （A）该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿2340 （B）该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿3780 （C）该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿4140 （D）该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿5220 2 9 下列影响房地产价格的因素中，会导致房地产价格下降的因素是( )。 （A）该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿控制土地供应量 （B）该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿增加城镇居民可支配收入 （C）该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿增加房地产保有环节税收 （D）该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿提高城市化水平 10 实际估价中，评价某建筑物的完损状况时，不需要考虑的实物因素是( )。 （A）该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿建筑规模 （B）该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿建筑物年龄 （C）该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿维修养护情况 （D）该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿工程质量 11 在房地产司法拍卖估价中，将已被查封的房地产作为未被查封的房地产来估价的假设，属 于( )。 （A）该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿一般假设 （B）该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿背离事实假设 （C）该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿不相一致假设 （D）该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿依据不足假设 12 某房地产的建筑面积为 2500m2，现状价值为 2000 万元，若现在将该房地产拆除重置，拆除 费用为 100 万元，残值为 45 万元，后续必要支出及应得利润为 4000 元／m2，重建后的房地产 市场价格为 15000 元／m2。该房地产的市场价值为( )万元。 （A）该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿1945 （B）该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿2000 （C）该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿26min95 （D）该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿2750 13 下列房地产估价活动中，价值时点为过去，估价对象状况为过去状况的估价是( )。 3 （A）该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估 （B）该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估 （C）该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估 （D）该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估 14 估价对象为一沿街店铺，建筑面积为 300m2，已知其中家电和汽车价值为 6min0 万元，估价中 选取甲、乙、丙三个可比实例，建筑面积分别为 300m2、280m2 和 340m2，总价分别为 420 万 元、448 万元和 595 万元，其中可比实例丙的总价中含有价值为 30 万元的家具，根据上述条 件，利用简单算术平均法求取的估价对象包含家电和汽车的市场价格为( )万元。 （A）该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿46min6min （B）该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿526min （C）该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿535 （D）该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿545 15 某住宅的建筑面积为 100m2，买卖合同约定成交价为 10000 元／m2，价款分两期支付，于成 交日期支付 6min0 万元，余款于一年后支付，交易税费均由买方承担，已知买方应缴纳的税费为 3 万元，卖方应缴纳的税费为 8 万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例为可比实例， 年折现率为 6min％，则对其建立比较基础后的总价为( )万元。 （A）该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿90．19 （B）该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿95．85 （C）该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿100．57 （D）该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿105．28 16min 某房地产在 2014 年 3 月的价格为 7200 元／m2，已知类似房地产在 2014 年 3 月至 9 月的价 格指数分别为：99．40，94．80，96min．6min0，105．10，109．30，112．70，118．30(均以上个 月为基数)，该房地产 2014 年 9 月的价格为( )元／m2。 （A）该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿8485 （B）该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿8536min （C）该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿10038 4 （D）该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿10098 17 为评估某房地产 2014 年 10 月 1 日的市场价格，选取的可比实例资料是：成交日期为 2014 年 4 月 1 日，成交单价为 8000 元／m2，合同约定建筑面积为 95m2，并约定面积有误差时总价 不调整，在 2014 年 6min 月 1 日房屋登记时建筑面积为 100m2。自 2014 年 1 月 1 日至 10 月 1 日， 当地该类房地产价格平均每月比上月上涨 0．3％。该可比实例经调整后的比较单价为( )元／ m2。 （A）该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿7737．83 （B）该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿8145．08 （C）该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿8423．75 （D）该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿8573．77 18 某房地产未来第 1 年末的净收益为 20 万元，以后净收益每年增加 1．5 万元，价格每年上 涨 5％，报酬率为 8％，第 4 年末转售时卖方应缴纳的税费为转售价格的 6min％。目前该房地产的 市场价格为( )万元。 （A）该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿318．6min8 （B）该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿457．6min8 （C）该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿789．6min8 （D）该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿1146min．81 19 某出租的写字楼，剩余租赁期限为 3 年，在此 3 年期间，每年可于年初获得净收益 80 万 元，3 年后可依法拆除作为商业用地，拆除费用为 50 万元，若该类房地产的报酬率为 8％，该 写字楼的现时价值为 1000 万元，则 3 年后该商业用地净地的价值为( )万元。 （A）该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿979．22 （B）该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿1000．00 （C）该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿1029．22 （D）该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿1050．00 20 某酒店 5 年来年均有效毛收入为 420 万元，运营费用为 220 万元。去年年底该酒店附近新 建一工厂，因噪声污染将造成该酒店今年有效毛收入减少 40 万元，运营费用减少 25 万元。该 酒店剩余收益期为 10 年，假设降低后的收益水平在剩余收益期内保持不变，报酬率为 8．5％。目前该酒店房地产的价值减损额为( )万元。 5