2015年房地产估价师理论与方法考试真题

2015 年房地产估价师理论与方法考试真题 (总分：100.00，做题时间：90 分钟) 一、单项选择题(总题数：28，分数：35.00) 1.1～2 暂缺 （分数：2.00） 解析：暂缺 2.估价对象为一栋复式住宅，其中“复式”一词表示的是估价对象的______。 （分数：1.00） A.实体 B.功能 √ C.质量 D.权益中的权利 解析：[解析] 房地产的实物可分为有形的实体、质量和组合完成的功能等方面，其中，组 合完成的功能是指它的空间布局如何。 [考点] 教材第二章房地产及其描述第一节房地产的含义。 3.下列经分类后的房地产中，不属于按实物形态分类的是______。 （分数：1.00） A.未来状况下的房地产 B.已灭失的房地产 C.部分产权的房地产 √ D.以房地产为主的整体资产 解析：[解析] 未来状况下的房地产、已灭失的房地产、以房地产为主的整体资产均是按实 物形态划分的，部分产权的房地产是按权益状况划分的。 [考点] 教材第二章房地产及其描述第三节房地产的种类。 4.下列对某宗房地产状况的描述中，不属于位置描述的是______。 （分数：1.00） A.该房地产位于 28 层办公楼的第八层 B.该房地产 500m 内有地铁站点 √ C.该房地产离机场约 25km D.该房地产坐北朝南 解析：[解析] 对位置的描述，主要有坐落、方位、与相关场所的距离、朝向、楼层，“该房 地产 500m 内有地铁站点”属于交通描述。 [考点] 教材第二章房地产及其描述第四节房地产状况描述。 5.某房地产的套内建筑面积为 4000m 价为 8000 元/m m _____元/m m 2 2 2 ，分摊的共有建筑面积为 1000m 2 ，建筑面积单 ，容积率为 2.5，建筑物价值为 1800 万元，则该房地产的土地单价为_ 。 （分数：1.00） A.7000 B.8750 1 C.11000 √ D.13750 解析：[解析] 建筑面积=4000m ×5000m 2 2 +1000m 2 =5000m 2 ，房地产价值=8000 元/m m 2 =4000 万元，土地总价=4000 万元-1800 万元=2200 万元，楼面地价 =2200 万元÷5000m ×2.5=11000 元/m m 2 2 =4400 元/m m 2 ，土地单价=楼面地价×容积率=4400 元/m m 2 。 [考点] 教材第三章房地产价格和价值第四节房地产价格和价值的种类。 6.一套总价为 30 万元的住宅，在下列实际交易的付款方式中，最经济的是______(假定年 利率为 5%)。 （分数：1.00） A.成交日期时一次性付清，给予 3%的价格优惠 B.成交日期交付 10 万元，余款在一年内每半年支付 10 万元 C.成交日期的一年后一次性付清 √ D.成交日期支付 5 万元，余款在 10 年内以抵押贷款方式按年等额本息支付 解析：[解析] 选项 A，价值=30×97%=29.1(万元)，选项 B，价值=10+10/m (1+5%) 0.5 +10/m (1+5%)=29.28(万元)，选项 C，价值=30/m (1+5%)=28.57(万元)，选项 D，价值 =30 万元，因此，最经济的(或者说最合适的)是选项 C。 题意中给出的年利率 5%不对，应为年折现率。 [考点] 教材第三章房地产价格和价值第四节房地产价格和价值的种类。 7.暂缺 （分数：1.00） 解析：暂缺 8.下列影响房地产价格的自身因素中，不属于房地产实物因素的是______。 （分数：1.00） A.建筑结构 B.周围环境 √ C.建筑物内空间布局 D.土地开发程度 解析：[解析] 周围环境属于区位因素，其他三项属于实物因素。 [考点] 教材第四章房地产价格影响因素第二节房地产自身因素。 9.下列影响某宗建设用地价格的因素中，不属于权益因素的是______。 （分数：1.00） A.土地用途 B.所在区域绿化水平 √ C.土地容积率 D.土地使用期限 解析：[解析] 所在区域绿化水平属于区位因素，其他三项属于权益因素。 [考点] 教材第四章房地产价格影响因素第二节房地产自身因素。 10.关于合法原则具体应用的说法，错误的是______。 （分数：1.00） A.估价对象的状况应依法判定，但可以不是实际状况 2 B.抵押估价中具有合法权属证明的房地产都可以作为估价对象 √ C.未经登记的房地产经政府有效认定处理后可以作为征收估价对象 D.司法鉴定估价中被查封的房地产不应考虑查封因素的影响 解析：[解析] 依法判定的估价对象状况通常是其实际状况，但也可能不是实际状况，如房 地产司法拍卖估价中，估价对象实际状况是被查封的房地产，但估价中假定估价对象未被 查封。在征收评估中，未经登记的建筑按市、县级人民政府的认定、处理结果评估。抵押 估价中，不是所有具有合法权属证明的房地产都可以作为估价对象，如法律法规或政策规 定不得抵押的房地产就不行。 [考点] 教材第五章房地产估价原则第三节合法原则。 11.某在建工程在抵押贷款之后半年停工，因借款人无力偿还贷款，现被××法院整体拍卖。 为此，采用假设开发法估价时，关于价值时点和估价对象状况的说法，正确的是______。 （分数：1.00） A.价值时点为抵押贷款之日，估价对象状况为抵押时的状况 B.价值时点为现在，估价对象状况为抵押时的状况 C.价值时点为现在，估价对象状况为完工时的状况 D.价值时点为现在，估价对象状况为现在的状况 √ 解析：[解析] 题意是为法院整体拍卖该在建工程提供价值参考，价值时点应为现在，估价 对象状况也为现在状况。 [考点] 教材第五章房地产估价原则第四节价值时点原则。 12.采用收益法评估某商业房地产的抵押价值时，乐观、折中、保守预测其净收益分别为 100 万元、95 万元、90 万元，报酬率为 8%～9%。估价中选取估价数据及参数时，正确 的是______。 （分数：1.00） A.年净收益为 95 万元，报酬率为 8.5% B.年净收益为 90 万元，报酬率为 9% √ C.年净收益为 90 万元，报酬率为 8% D.年净收益为 100 万元，报酬率为 8% 解析：[解析] 抵押价值评估遵循谨慎原则，收益法中净收益取保守估计值，报酬率取较高 值。 [考点] 教材第五章房地产估价原则第七节谨慎原则。 13.14～16 暂缺 （分数：3.00） 解析：暂缺 14.某在建工程于 2014 年 4 月 1 日开工，2015 年 4 月 30 日因故停工，2015 年 6 月 1 日房地产估价机构受人民法院委托为司法拍卖而评估该在建工程的价值。该类建设项目正 常建设期为 24 个月，假设该在建工程竞买后办理过户手续及施工等前期工作所需时间为 3 个月，则假设开发法估价中后续建设期为______个月。 （分数：1.00） A.10 B.11 C.13 3 D.14 √ 解析：[解析] 价值时点为 2015 年 6 月 1 日，至 2015 年 4 月 30 日因故停工，该工程已 完成工期 13 个月，剩余正常工期为 11 个月，再加上换手期 3 个月，则假设开发法估价中， 按被迫转让前提估价，后续建设期为 14 个月。 [考点] 教材第九章假设开发法及其运用第三节假设开发法的估价前提。 15.18～19 暂缺 （分数：2.00） 解析：暂缺 16.张某 2 年前抵押贷款购买了一套产权 40 年，建筑面积 50m 2 的商铺，首期支付 50%，目前贷款余额为 11.8 万元，现欲出售该商铺，类似商铺目前月租金为建筑面积 70 元/m m 2 ，空置率为 10%，经营费用为有效毛收入的 10%，资本化率为 5%，若由买方支 付银行欠款，则张某出信该商铺的合理实得金额为______万元。 （分数：1.00） A.42.64 B.55.40 C.56.24 √ D.68.04 解析：[解析] 类似商铺目前年有效毛收入=70 元/m (m 2 ·月)×50m 2 ×12 个月 ×90%=37800 元，年净收益=37800 元×90%-=34020 元，资本化法公式 V=NOI/m R =34020 元/m 5%=680400 元，68.04 万元-11.8 万元=56.24 万元。 [考点] 教材第七章收益法及其运用第四节净收益的测算和第六节直接资本化法。 17.关于报酬率的说法，正确的是______。 （分数：1.00） A.市场提取法求出的报酬率来源于市场，不能真实反映收益风险 B.累加法求取报酬率时，风险调整值相对于同期国债利率或银行存款利率都是相同的 C.报酬率不包含通货膨胀因素的影响 D.报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现方式将房地产的预期收益转换为价值的 比率 √ 解析：[解析] 市场提取法求出的报酬率来源于市场，它可能不是估价对象未来各项收益风 险的可靠指针；累加法求取报酬率时，风险调整值应根据估价对象及其所在地区、行业、 市场等存在的风险来确定；报酬率一般是名义报酬率，已包含通货膨胀的影响。 [考点] 教材第七章收益法及其运用第五节报酬率的确定。 18.新建房地产的土地取得成本为 600 万元，建设成本为 500 万元，管理费用为 40 万元， 销售费用为 20 万元，投资利息为 30 万元，销售税费为售价的 6.5%，直接成本利润率为 20%，该房地产的价值为______万元。 （分数：1.00） A.1508.02 √ B.1520.86 C.1527.27 D.1619.05 4 解析：[解析] 开发利润：20%×(600+500)=220(万元)，成本价值 V=600+500+40+20+30+220+6.5%V，解得：V=1508.02 万元。 [考点] 教材第八章成本法及其运用第二节房地产价格构成。 19.暂缺 （分数：1.00） 解析：暂缺 20.采用年限法求取建筑物折旧时，建筑物有关概念使用合理的是______。 （分数：1.00） A.已使用年限、耐用年龄、残值率 B.有效年龄、预期经济寿命、残值率 √ C.已使用年限、预期经济寿命、残值率 D.有效年龄、耐用年龄、残值率 解析：[解析] 采用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的年龄应采用有效年龄，寿命应采用 预期经济寿命，或者剩余寿命应采用预期剩余经济寿命。 [考点] 教材第八章成本法及其运用第五节建筑物折旧的测算。 21.25～26 暂缺 （分数：2.00） 解析：暂缺 22.关于假设开发法的静态分析法的说法，错误的是______。 （分数：1.00） A.开发完成后的房地产价值为价值时点房地产市场状况下的价值 B.开发完成后的房地产价值是未来开发完成后的房地产价值 C.后续开发的必要支出为其未来发生时房地产市场状况下的价值 √ D.需测算后续开发的应得利润 解析：[解析] 假设开发法的静态分析法中的开发完成后的价值是指未来开发完成后的房地 产状况在价值时点的房地产市场状况下的价值；后续开发的必要支出为在价值时点的数值； 需测算后续开发的应得利润。 [考点] 教材第九章假设开发法及其运用第六节假设开发法测算中各项的求取。 23.28～29 暂缺 （分数：2.00） 解析：暂缺 24.估价对象类似房地产过去 5 年的价格分别为 7800 元/m m m 2 、8800 元/m m 2 和 9130 元/m m 2 2 、8140 元/m m 2 、8470 元/m 。若每年价格变化最按时间序列由前往后权重分别为 0.1、0.2、0.3、0.4，则选用平均增减量法预测估价对象未来第一年的价格为______元/m m 2 。 （分数：1.00） A.9452 B.9455 √ C.9469 D.9497 5